Blogi

22.09.2017

Välittäjiä ja välittäjiä

VÄLITTÄJIÄ JA VÄLITTÄJIÄ 

Välitysalalla palkkioilla kilpaillaan raadollisesti. Turhan usein asunnon myyjä lankeaa ”välittäjän” ehdottamaan korkeaan asunnon hintapyyntöön ja halpaan palkkioon. Lopputuloksena usein pitkittynyt myyntiprosessi sekä lopulta toteutunut myyntihinta, joka on asunnon oikeaa arvoa huomattavastikin alempi.

Nykyään toteutuneet kauppahinnat löytyvät netistä ja ostavat asiakkaat ovat erityisen valveutuneita ko. alueen hintatasosta, mistä kotia etsivät.  Ei siis ole mitään järkeä ylilyönteihin hintapyynnön asettelussa. Kuitenkin yhä edelleen ammattitaidottomat välittäjät/myyntineuvottelijat lupaavat ”kuunkin taivaalta” vain saadakseen myyntiin kyseisen toimeksiannon. Kaiken lisäksi välittävät palkkiolla mikä ei korvaa edes kaikkia myyntiprosessin kuluja, puhumattakaan kyseisen välittäjän koulutukseen panostettavia euroja. Johon ei sitten tietenkään panosteta, kuten eräskin totesi ”ei voisi vähempää kiinnostaa, sen jälkeen kun palkkio on saatu”. Samanaikaisesti kaupanteon jälkeinen riitely ostajien ja myyjien välillä alkaa olla arkipäivää, varsinkin talokaupoilla, ja surullisia esimerkkejä on lehdistä luettavissa viikoittain.

Oma lukunsa on sitten nämä yritykset, jotka mainostavat hoitavansa asunnon myynnin alkaen 500 euroa. Kun yritystiedoista tarkistaa ko. yritysten tilinpäätöstietoja, voi vain ihmetellä miten muutaman kymmenen tuhannen euron vuosiliikevaihdolla pyöritetään kannattavaa ja ammattitaitoista kiinteistönvälitystoimintaa. Asunnon ammattimainen myyntiin laitto kaikille nettisivustoille, asunnon hinnasta riippumatta, maksaa aina yli viisisataa euroa. Silloin hintaan sisältyy ammattivalokuvaajan ottamat asuntokuvat, etuoven sekä oikotien nettisivut, laadukkaat esitteet sekä pohjakuvat, kohdemainonta yms. unohtamatta kiinteistönvälittäjien aktiivista koulutusta niin rakennustekniikassa kuin alan muuttuvassa lainsäädännössä. Toimeksiantajan eli asunnon myyjän edun mukaista asunnonvälitystä ei satasilla tehdä. Tosin näiden yritysten liikeidea ei olekaan kiinteistönvälitys, siis asuntokaupoissa myyjien ja ostajien etujen hoitaminen ammattitaidolla. Sen sijaan välitystoimen takana on usein ns. sijoitusyhtiö, jolloin liiketoiminnan idea on kerätä omaan sijoitussalkkuun sopivia asuntoja, yleensä mahdollisimman halvalla. Silloin välityspalkkiolla ei ole merkitystä. Tämä vääristää markkinatilannetta ja hämmentää asiakkaita, varsinkin kun kyseisten yritysten asiakashankinta on keskittynyt iäkkäämpiin asiakkaisiin, esimerkiksi Kirkko ja Kaupunki –lehden kautta. Kyseiset yritykset eivät kuulu alansa keskusjärjestöön tai liittoon, eivätkä näin ollen ole sitoutuneet noudattamaan kiinteistönvälittäjien eettisiä sääntöjä tai hyvää välitystapaa.

Suotavaa olisi, että lainsäätäjät puuttuisivat näihinkin räikeisiin epäkohtiin alalla, jossa asiakkaiden varallisuutta hoidetaan. Vaatimuksia välitysliikkeille ja kiinteistönvälittäjille tulisi kiristää, pakolliset uusintakokeet vähintään kolmen vuoden välein muuttuneesta lainsäädännöstä sekä henkilökohtainen taloudellinen vastuu ja siihen liittyvä vastuuvakuutus jokaiselle alalla toimivalle laillistetulle kiinteistönvälittäjälle. Silloin voitaisiin myös LKV pätevien välittäjien toimeksiantopalkkiot, erityisesti oman kodin myynnin osalta, sisällyttää myös kotitalousvähennyksen piiriin. Näillä toimenpiteillä siivottaisiin alalta ainakin pahimmat ”törttöilijät”.  Minkään organisaation taakse ei tulisi voida moraalittoman ”välittäjän” piiloutua.


20.09.2017

KHO RATKAISU VUOKRATULON VÄHENNYKSESTÄ

KHO:n ratkaisu vuokratulosta tehtävästä vähennyksestä

Korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan 2017:131 ottanut kantaa vapaa-ajan asunnon vuokratulon hankkimisesta aiheutuneiden menojen vähennyskelpoisuuteen siltä ajalta, kun lomamökki on ollut tyhjillään.
 
A oli alun perin käyttänyt hiihtokeskuksen lähellä sijaitsevaa, vuonna 2005 valmistunutta vapaa-ajan asuntoaan yksinomaan itse. Vuonna 2011 A oli tehnyt ammattimaisen välittäjän kanssa sopimuksen vapaa-ajan asunnon välittämisestä vuokrattavaksi lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla. Tämän jälkeen asunto oli vuokrattavissa vuokranvälittäjän varausjärjestelmän kautta. Myös A:n oli käytettävä varausjärjestelmää, kun hän varasi asunnon omaan käyttöönsä. Vuonna 2012 A oli käyttänyt vapaa-ajan asuntoa itse 70 vuorokautta ja asunto oli ollut vuokrattuna 105 vuorokautta. Muun ajan vuodesta 2012 asunto oli ollut tyhjillään.

Asiassa oli korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys siitä, olivatko vapaa-ajan asuntoon kohdistuvat kulut ja poistot A:n verotuksessa vähennyskelpoisia niiden päivien osalta, jolloin asunto oli ollut tyhjillään.

Korkein hallinto-oikeus totesi, ettei kulujen ja poistojen vähennyskelpoisuutta arvioitaessa merkitystä ole sillä, että A oli alun perin hankkinut vapaa-ajan asunnon omaa käyttöään varten, vaan että vähennyskelpoisuutta oli arvioitava sen perusteella, mihin tarkoitukseen asuntoa oli verovuonna 2012 käytetty. Kun otettiin huomioon asiassa asunnon käytöstä ja vuokraustoiminnan järjestämisestä esitetty selvitys kokonaisuudessaan, korkein hallinto-oikeus katsoi, että vapaa-ajan asuntoa oli verovuonna 2012 käytetty pääasiassa tulonhankkimistoiminnassa. Tämän vuoksi A:n asunnosta saamien vuokratulojen vähennykseksi ei ollut luettava vain vuokralle annettuja päiviä vastaavaa osaa asuntoon kohdistuvista kuluista ja poistoista, vaan kuluista ja poistoista vähennyskelpoista oli myös se osa, joka vastasi päiviä, jolloin asunto oli verovuoden aikana ollut tyhjillään. Verovuosi 2012.

Ratkaisu muuttaa verotuskäytäntöä, ja sitä sovelletaan myös takautuvasti. Verohallinto tulee päivittämään Vuokratulojen verotus -ohjettaan tämän tekstin mukaisesti.

Lähde: SKVL Lakitiedote 2017/14


03.09.2017

KOULUTUSKALENTERI SYKSY 2017

KOULUTUSKALENTERIMME SYKSY 2017

Aktiivisesti kouluttautuva kiinteistönvälittäjä on tuottava investointi varallisuutesi hoitoon. Pystyäksemme palvelemaan asiakkaitamme entistä kattavammin, osallistumme tämän syksyn aikana mm. seuraaviin kiinteistönvälitysalaan liittyviin koulutuksiin:

Sertifioinnin tietopäivä 2017

Hyvä Kuntotarkastus, sen merkitys asuntokaupassa vuonna 2017

100 vuotta suomalaisia taloja

Asuntokauppariitojen hallinta ja ehkäisy

 

Vastuullinen kiinteistönvälitys pitää sisällään jatkuvan kouluttautumisen, jotta tieto alan vuosittain muuttuvasta lainsäädännöstä asetuksineen pystytään tarjoamaan toimeksiantajille. Valitessa kiinteistönvälittäjää omalle kodille, olisi syytä kysyä kyseiseltä välittäjältä mihin koulutuksiin ja milloin hän sekä hänen kollegat ovat osallistuneet ? Onko kyseinen välittäjä kirjallisesti sitoutunut noudattamaan hyvää välitystapaa ja kuuluuko hänen edustama välitysliike alansa liittoon (SKVL) ?

Asuntokaupan yhteydessä ajankohtaisen sekä oikean tiedon antaminen kaikille osapuolille säästää rahaa ja takaa rauhallisemmat yöunet, varsinkin kun muistetaan, että myyjän vastuu asunto-osakekaupassa on kaksi vuotta ja kiinteistökaupassa viisi vuotta kaupanteon jälkeen. 


07.08.2017

TEHDYT JA TEKEMÄTTÖMÄT REMONTIT

OMISTAJIEN VASTUU TEHDYISTÄ JA TEKEMÄTTÖMISTÄ REMONTEISTA

Arvokkaimmasta omaisuudesta olisi syytä pitää huolta! Ammattitaitoisista tekijöistä on puutetta.

Ostaessamme itsellemme kotia, emme aina muista, että myös asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajina olemme vastuussa taloyhtiön tekemistä tai tekemättömistä päätöksistä. Rakennuskantaa on paljon 1960- ja 1970-luvulta, ajalta joka edellyttää jo merkittäviäkin peruskorjauksia. Taloyhtiöissä kiinteistön kunnossapito ja kunnon seuranta on ensiarvoisen tärkeää eikä sitä pidä laiminlyödä. Jokaisen osakkeenomistajan tulisi olla kiinnostunut yhtiönsä tilasta, se vaikuttaa suoraan omistaman omaisuuden eli osakkeen arvoon.

Ei tarvitse olla rakennusalan asiantuntija. Syytä on kuitenkin osallistua yhtiökokouksiin, lukea tilinpäätös asiakirjat ja kunnossapitotarveselvitykset sekä haastaa niin isännöitsijä kuin hallituksen jäsenetkin kertomaan ymmärrettävästi, mikä on yhtiön rakenteiden kunto ja millä aikataululla tulee varautua mm. julkisivun, salaojien, katon, ikkunoiden, ilmanvaihdon, viemäreiden sekä käyttövesiputkien saneeraukseen. Päätä ei pidä työntää pensaaseen ja ajatella, ettei korjauksilla ole merkitystä. Korjausvelka on kasvanut suureksi ja siihen liittyvistä ongelmista sekä toimenpiteistä keskustellaan laajasti eri medioissa. Korjaushankkeita on pakko aloittaa ja kustannuksia niistä syntyy aina, mutta tarpeelliset, tekemättömät remontit, ne vasta kalliiksi tulevatkin. Yksi surullisimmista esimerkeistä löytyi Ylöjärveltä. Siellä 1970-luvun rivitalo myytiin lopulta rakennusyhtiölle purkukuntoisena pelkän tontin arvolla. Seitsemän osakasta menettivät kotinsa, omaisuutensa ja osa jopa terveytensä sekä luottotietonsa, kun kokonaisvaltaiseen peruskunnostukseen ei rahoitusta herunut yhdestäkään pankista. Liian myöhään herättiin tutkimaan 42 vuotta vanhaa rakennusta ja sen rakenteita. Korjattavaa olisi ollut sokkelista savupiippuun.

Sen lisäksi, että tarvitsemme aktiivista omistajaa ylläpitämään omaisuutensa arvoa ja vaatimaan riittävän ajoissa tehtyjä remontteja. Tarvitsemme myös ammattitaitoisia ja rehellisiä remontin tekijöitä. Liian usein suurin ongelma pientaloille, rivitaloyhtiöille tai jopa pienille kerrostaloyhtiöille on löytää remonteille tekijät. Kuntotarkastuksia ja -tutkimuksia teetetään, mutta kyseisten tutkimusten ehdottamille remonteille on haastavaa löytää tekijöitä. Kokemuksesta tiedän, että tarjouspyyntöihin ei aina edes vaivauduta vastaamaan ja liian usein hinnat ovat kohtuuttoman korkeita mitä pienemmästä yhtiöstä/talosta on kysymys.

Olisi tärkeää panostaa koulutukseen sekä avoimeen rekisteriin mistä löytyisi pienemmillekin korjausprojekteille tekijöitä. Työ ei ole loppumassa, päinvastoin. Korjausvelka kasvaa vuosi vuodelta ja nyt kun olemme heräämässä kunnossapidon tärkeyteen, olisi syytä tukea, kaikin tavoin, mahdollisuuksia toteuttaa näitä toimenpiteitä riittävän ajoissa.


30.06.2017

KOTITALOUSVÄHENNYS VUONNA 2017

Kotitalousvähennys 2017

Vuonna 2017 kotitalousvähennyksen korvausprosenttia nostettiin 50 %:iin (vuonna 2016 45 %). Käytännössä tämä tarkoittaa kuluttajille verohyötyä kodin remontoinnissa tai palveluiden (esim. siivoaminen) ostamisessa kotiin, vanhempien kotiin tai mökille.

Kotitalousvähennys remontoidessa

Remontoidessa kotitalousvähennyksen voimalla tulee muista nämä kolme asiaa, jotta on oikeutettu kotitalousvähennykseen

  • Kotitalousvähennyksen voi saada vain jos yritys, jolta palvelu tilataan kuuluu ennakkoperintärekisteriin. Tarkista, että palkkaamasi yritys on kotitalousvähennyskelpoinen.
  • Kotitalousvähennys remontissa lasketaan remontin työn hinnasta. Materiaalien hinnoista ei saa kotitalousvähennystä, ja tämä kannattaa huomioida tarkkaan remonttisopimuksessa, johon täytyy aina erotella materiaalit ja työn hinta erikseen.
  • Uudisrakennuskohteista ei saa kotitalousvähennystä. Kotitalousvähennyskelpoisen remontin pitää olla aina jo olemassa olevaan rakennukseen kohdistuva.

Kotitalousvähennys laskuri

Kotitalousvähennyksen määrä on 50% työn määrästä. Prosentin laskemisen jälkeen hinnasta vähennetään 100 euron omavastuuosa.

Maksimi kotitalousvähennys per henkilö on 2 400 euroa. Kotitalousvähennystä haetaan henkilökohtaisesti eli maksimi vähennys kahden aikuisen ihmisen talouksissa 4 800 euroa.

Remontoidessasi olet oikeutettu täyteen kotitalousvähennykseen remontin työn hinnan noustessa yli 5 000 euroa (vuonna 2016 vastaava raja oli 5 555 euroa).

Vuonna 2017:
esimerkiksi 1000 €:n työn osuudesta voi vähentää 400 €, jolloin maksettavaksi jää 600 €

Lisätietoja Verohallinnon sivuilta linkki

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/haku/?query=kotitalousv%C3%A4hennys%202017


31.05.2017

AVIN VALVONTA TEHOSTUU

AVI:lle uusia keinoja puuttua kiinteistövälitysliikkeen rikkomuksiin

Välitysliikkeen johdon toiminnan määräaikainen rajoittaminen

AVI voi jatkossa kieltää määräajaksi välitysliikkeen johtotehtävässä toimivaa henkilöä tai muuta luonnollista henkilöä hoitamasta johtotehtäviä välitysliikkeessä, jos tämä on osoittanut tehtävänsä hoidossa ilmeistä taitamattomuutta tai varomattomuutta tai henkilö ei täytä laissa säädettyjä ammattitaito- ja luotettavuusvaatimuksia.

Toimeenpanokielto ja oikaisukehotus

AVI voi kieltää välitysliikkeen tekemän päätöksen tai sen suunnitteleman toimenpiteen toteutuksen taikka velvoittaa sen lopettamaan toiminnassaan soveltamansa menettelyn, jos päätös, toimenpide tai menettely on ristiriidassa välitysliikettä velvoittavien mm. rahanpesulain tai sen nojalla annettujen säännösten kanssa. Jos välitysliike on pannut täytäntöön päätöksen tai muun toimenpiteen ennen kuin toimeenpanokielto on annettu tai toimeenpanokiellosta huolimatta, voi AVI asettaa kohtuullisen määräajan tilanteen korjaamiseksi.

Uhkasakko

Jos välitysliike laiminlyö toiminnassaan noudattaa rahanpesulakia, sen nojalla annettuja säännöksiä tai määräyksiä, edellä tarkoitettua toimeenpanokieltoa tai oikaisukehotusta, voi AVI velvoittaa uhkasakolla välitysliikkeen täyttämään velvollisuutensa, jos laiminlyönti ei ole vähäinen.

Rikemaksu

Uuden lain mukaan AVI voi määrätä rikemaksun välitysliikkeelle, joka tahallaan tai huolimattomuudesta rikkoo tai laiminlyö rahanpesulain asettamia velvoitteita (esim. asiakkaan tunteminen). Välitysliikkeelle määrättävä rikemaksu on vähintään 5.000 euroa ja enintään 100.000 euroa.

Julkinen varoitus

AVI voi jatkossa antaa välitysliikkeelle julkisen varoituksen sellaisista tahallisista tai huolimattomuudesta aiheutetuista teoista ja laiminlyönneistä, jotka eivät täytä rike- tai seuraamusmaksun tunnusmerkistöä, mutta joilla on rikottu rahanpesulain tai sen nojalla annettuja säännöksiä tai määräyksiä.

Seuraamusmaksu

AVI voi uuden lain mukaan määrätä seuraamusmaksun välitysliikkeelle, joka tahallaan tai huolimattomuudesta vakavasti, toistuvasti tai järjestelmällisesti laiminlyö tai rikkoo rahanpesulain asettamia velvoitteita. Seuraamusmaksu saa olla enintään joko kaksi kertaa suurempi kuin teolla tai laiminlyönnillä saavutettu hyöty, jos se on määritettävissä, tai 1.000.000 euroa, sen mukaan kumpi on korkeampi.

Välitysliikkeen johdon ja omistajien luotettavuus selvitettävä AVI:lle

Rahanpesulain uudistamisen yhteydessä tehdään muutoksia myös välitysliikelakiin. Muutoksella laajennetaan välitysliikkeen luotettavuuden arviointiin kuuluvien henkilöiden piiriä. Tällä hetkellä voimassa olevassa välitysliikelaissa ainoastaan vastaavan hoitajan luotettavuus selvitetään. Uuden välitysliikelain mukaan myös liikkeen johdon ja omistajien luotettavuus selvitetään.

Uudet välitysliikkeet antavat selvityksen johdon ja omistajien luotettavuudesta AVI:lle rekisteröinnin yhteydessä. Ne välitysliikkeet, jotka lain voimaan tullessa on jo merkitty välitysliikerekisteriin, on rekisteristä poistamisen uhalla ilmoitettava AVI:lle luotettavuutta koskevat välitysliikerekisteriin merkittävät tiedot vuoden kuluessa lain voimaan tulosta (todennäköisesti siis kesään 2018 mennessä). AVI tulee olemaan välitysliikkeisiin yhteydessä asian tiimoilta.

Tosiasiallisia edunsaajia koskeva rekisteri

Uuden rahanpesulain mukaan kaikkien yritysten tulee ylläpitää täsmällisiä ja ajantasaisia tietoja tosiasiallisista edunsaajistaan. Tiedot merkitään kaupparekisteriin. Uusi rekisteri mahdollistaa sen, että välitysliikkeet voivat oman asiakkaansa tosiasiallisia edunsaajia selvittäessään hyödyntää näitä rekisteritietoja. Rekisteritiedoilla ei kuitenkaan ole ns. julkista luotettavuutta, eli välitysliike ei voi nojautua niihin asiakkaan tuntemis- ja tunnistamisvelvollisuuksia täyttäessään.
 
Välitysliikkeiden tulee myös itse pitää yllä tietoja sen omista tosiasiallisista edunsaajista ja ilmoittaa nämä tiedot kaupparekisteriin. Luetteloon merkitään omistajan tai edunsaajan nimi, syntymäaika, kansalaisuus, asuinmaa sekä määräysvallan tai omistusosuuden peruste ja laajuus. Tosiasiallisia edunsaajia koskevat tiedot on toimitettava kaupparekisteriin 30.6.2019 mennessä.

Tiedonantovelvollisuus asiakkaalle tietojen käytöstä

Välitysliikkeen on uuden lain mukaan ilmoitettava asiakkailleen, että asiakkaan tuntemistietoja ja muita henkilötietoja voidaan käyttää rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen, paljastamiseen ja selvittämiseen sekä rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen ja sen rikoksen, jolla rahanpesun tai terrorismin rahoittamisen kohteena oleva omaisuus tai rikoshyöty on saatu, tutkintaan saattamista varten. Tämä tieto voidaan antaa esim. toimeksiantosopimus- ja ostotarjouslomakkeessa. 

Lähde: SKVL 31.5.2017


29.05.2017

OSUUSKUNTA VAIHTOEHTO OMISTUS- JA VUORKA-ASUMISELLE ?

Osuuskunta olisi uusi vaihtoehto omistus- ja vuokra-asumiselle

Uutinen 16.5.2017 klo 10.42

Asunto-osuuskunnista on hyviä esimerkkejä monista Euroopan maista. Malli toisi Suomeen uuden vaihtoehdon omistus- ja vuokra-asumisen rinnalle. Asunto-osuuskunta tarjoaisi pieni- ja keskituloisille kotitalouksille kohtuuhintaisen, voittoa tavoittelemattoman asumisen mallin, joka perustuu aidosti asukkaiden yhteiseen omistukseen, hallintaan ja yhteisölliseen asumiseen.

ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahden tekemän selvityksen mukaan osuuskunnan asukkaat maksaisivat osuuspääomana vähintään 10 prosenttia kohteen hankinta-arvosta. Loppuosa katettaisiin kahdella eri tavoin lyhenevällä lainalla: kohteessa olisi rahoituslaitoksen antamaa kiinteistövakuudellista ensisijaislainaa 30-45 prosenttia ja valtion täytetakaamaa lainaa 40-60 prosenttia hankinta-arvosta. ARA hyväksyisi hankkeiden rakentamis- ja muut kustannukset ja hyväksyisi hankkeet tuen piiriin.

Asukkaat päättäisivät osuuskunnan toiminnasta

Asunto-osuuskunta olisi omistusmuotoista asumista, joka on kuitenkin säänneltyä ja hinnaltaan rajoitettua. Asukkaiden asumisaikana maksamat käyttövastikkeet määräytyisivät kulujen mukaan, eikä kuluja voisi tasata osuuskunnan eri kohteiden kesken. Koska asukkaat päättäisivät osuuskunnan toiminnasta, heillä olisi intressi pitää asumiskustannukset minimissä eikä erityistä vastikkeiden kohtuullisuuden valvontaa tarvittaisi. Kun asukas muuttaisi pois osuuskunta-asunnosta, hän saisi osuutensa myynnistä enintään maksamansa osuuspääoman indeksillä korotettuna sekä tietyn kohtuullisena pidettävän tuoton. ARA valvoisi tämän enimmäishintasäännön noudattamista.

Kun osuuskuntatalon rakentamiseen otettu valtion takaama laina olisi maksettu pois, osuuskunta ja talo toimisivat samoin rahoituksellisin edellytyksin kuin tavalliset asunto-osakeyhtiöt. Asukkaiden valintaa ja omistusosuuden myynnin enimmäishintaa koskevat rajoitukset olisivat kuitenkin pysyviä. Tällä tavoin asunto-osuuskuntamallilla tuotetut asunnot olisivat pysyvästi kohtuuhintaisia.

Valtiolta täytetakaus käynnistysvaiheeseen

Uudessa hallintamuodossa valtion tuki olisi täytetakaus, jonka osuus olisi kuitenkin nykyisiä malleja pienempi ja ajoittuisi hankkeiden käyntiinlähtövaiheeseen, jotta tarvittava alkurahoitus saadaan turvattua. Lainat lyhenisivät nopeammin kuin nykyisessä valtion tukemassa tuotannossa. Lisäksi asukkaiden maksamien omien varojen korko maksettaisiin siinä vaiheessa, kun asukas muuttaa pois.

Selvityksessä ehdotetaan, että osuuskunnat voisivat olla kuntakohtaisia ja kunnat voisivat olla aktiivisia asunto-osuuskuntien perustajia. Asukkaat voisivat omistaa osuuskunnan suoraan tai osuuskunta voisi omistaa sen jäsenille tarkoitettuja asunto-osakeyhtiöitä. Mallissa osuuskunnat voisivat myös ostaa vanhasta asuntokannasta kokonaisia taloja, esimerkiksi kiinteistösijoitusrahastoilta. Myös vanhaa valtion tukemaa vuokra- ja asumisoikeusasuntokantaa olisi ehdotuksen mukaan mahdollista myydä asunto-osuuskunnille ja myynnin yhteydessä vanhat valtion myöntämät lainat voisi korvata uusilla osuuskuntarahoituksen muodoilla.

Ympäristöministeriö on lähettänyt Rossilahden selvityksen laajalle lausuntokierrokselle toukokuussa. Lausuntojen antamisaika päättyy 15.9.2017.

Lue lisää Ympäristöministeriön sivuilta: Asukaslähtöistä asumista uudella asunto-osuuskuntamallilla.


17.05.2017

Lainsäädäntömuutoksia 2017

VÄLITYSLIIKKEEN TOIMINNAN KANNALTA OLENNAISIA LAINSÄÄDÄNTÖMUUTOKSIA

  • Hajajätevesiasetus: muutokset astuivat voimaan huhtikuun alussa. Lisätietoa on saatavilla KVKL:n tiedotteesta http://www.kvkl.fi/ajankohtaista.html#ajankohtaista_id_31620
     
  • Maakaari: maakaaren muutos koskien sähköisiä panttikirjoja astuu voimaan 1.6.2017. Pankkien kanssa toteutettava panttikirjojen massamuunto alkaa heti tämän jälkeen. Muutoksen jälkeen kiinteistöille myönnetään vain sähköisiä panttikirjoja. Perinteinen panttikirja voidaan myös vaihtaa sähköiseksi. Vanhoja kirjallisia panttikirjoja voidaan pantata 1.1.2020 asti. Tavoitteena on, että vuonna 2022 kaikki kiinteistönkaupat tehdään sähköisesti. Sähköisen kaupan tekeminen on mahdollista maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) http://www.maanmittauslaitos.fi/asioi-verkossa/kiinteistovaihdannan-palvelu

Myös sähköinen asunto-osakerekisterihanke (ASREK) etenee. Tavoitteena on, että hallituksen esitysluonnos on valmis tammikuussa 2018 ja lopullinen hallituksen esitys syksyllä 2018.

  • Rahanpesulaki: uusi laki astuu voimaan pian, viimeistään 26.6.2017. Lakimuutos tuo mukanaan mm. välitysliikkeiden luotettavuuden selvittämisen, rekisterin tosiasiallisista edunsaajista, laajennuksen poliittisesti vaikutusvaltaisten henkilöiden määritelmään (jatkossa myös kotimaiset PEP:t) sekä uusia seuraamuksia. Sekä KVKL että aluehallintovirasto tulevat päivittämään rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä koskevia ohjeitaan.
     
  • Energiatodistuslaki: Siirtymäsäännöksen mukaan ennen vuotta 1980 rakennettuihin pientaloihin (enintään 2 asuinhuoneistoa) lakia aletaan soveltamaan 1.7.2017 alkaen. Tästä eteenpäin energiatodistus siis tarvitaan myös mm. ennen 1980 rakennetun omakotitalon myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Velvollisuus todistuksen hankkimiseen on rakennuksen omistajalla.

Lähde: KVKL 17.5.17


13.04.2017

ASUMINEN MAKSAA AINA

Oma tupa, oma lupa siinä syy miksi niin monet, myös pääkaupunkiseudulla haluavat asua omakotitalossa. On kuitenkin syytä muistaa, että taloa sekä tonttia tulee huoltaa ja hoitaa säännöllisesti (kuten asunto-osakeyhtiöitäkin).

Järkevään ylläpitoon kuuluu seurata rakenteiden kuntoa mm. salaojien toimivuutta, veden kulutusta ja katon kuntoa. Säännölliset huoltotoimenpiteet ovat tärkeitä esimerkiksi räystäskourujen, ilmanvaihtoventtiilien ja lattiakaivojen puhdistaminen, ikkunoiden tiivistäminen, ilmanvaihtohormien nuohoaminen jne. Omakotitalon arvon säilyttämiseen kuuluu rikkoutuneiden tai loppuun kuluneiden osien/rakenteiden uusiminen niin ettei asumismukavuus kärsi. Perustukset, katto ja ilmanvaihto on syytä pitää kunnossa, mikäli haluaa rakennuksen arvon säilyvän.

Suunnitelmallisella ylläpidolla rakennuksen arvo säilyy. Järkevää on kirjata ylös kaikki huolto- ja korjaustoimenpiteet. Eri aikakausilla rakennetuilla taloilla on ominaisuuksia, joita on syytä ymmärtää ostettaessa taloa. Aina ennen talokauppaa kannattaa hankkia ammattitaitoinen ja ko. aikakauden taloihin erikoistunut kuntotarkastaja. Valita kiinteistönvälittäjä, jolla on ammattitaitoa omakotitalojen myyntiin. Mieluiten sellainen, jolla on omakohtaista kokemusta asumisesta omakotitalossa ja joka todistettavasti on ylläpitänyt ammattitaitoaan säännöllisillä koulutuksilla. Tieto ei lisää tuskaa (kuten niin monet sanovat) vaan edesauttaa oikean hinnan määrittämisessä ja ajankohtaisen tiedon antamisessa niin myyjälle kuin ostajalle. Ostajana palkkaisin itselleni oman kiinteistönvälittäjän tai rakennusalan ammattilaisen, jonka ammattitaitoon voisin talokaupassa luottaa.

Monelta suurelta surulta ja ylimääräiseltä rahanmenolta vältyttäisiin jos asuntokaupassa, kautta koko linjan, vaadittaisiin ammattitaitoa ja uskallusta puhua rehellisesti niin tarvittavista korjauksista kuin niiden kustannuksistakin. Eri aikakausien ominaisuudet kuten valesokkeli tai tuulettuva rossipohja ovat toimivia rakenteita, jos niistä on pidetty vuosikymmenet huolta, eikä alkuperäisiä rakenteita ole tuhottu vääränlaisella remontilla. Ne ovat myös korjattavissa, jos vahinkoa on tapahtunut, tärkeintä on avoimesti tuoda esille nämä eri aikakausien ominaisuudet ja tarkistaa ennen asuntokauppaa kiinteistön kunto mahdollisimman tarkasti. Määritellä mahdolliset tulevat remontit sekä niiden kustannukset ja tätä kautta myös rakennuksen oikea arvo.

Olisi todella tärkeää puhua ja kirjoittaa näistä asioista avoimesti ja rehellisesti, pelottelematta. Suurin osa epäonnistuneista asuntokaupoista on vältettävissä asianmukaisella tiedolla ja ammattitaidolla, jota edellytettäisiin kaikilta alan toimijoilta.

Asunto-osakkeessa asumisen kustannukset on helpompi hahmottaa hoitovastikkeen sekä rahoitusvastikkeen kautta. Niissä ammattitaitoinen isännöitsijä ja tiedonhaluinen hallitus pitävät korjausten kustannukset ja aikataulut tasapainossa. Se taas on tulevan blogi-kirjoituksen aihe…


27.03.2017

ENNEN KOTISI MYYNTIÄ

Tärkeimmät vinkit ennen oma kodin myynnin aloittamista:

1. Viimeistään nyt on aika naputella listat paikalleen, vaihtaa nuhjaantuneet silikonisaumat kylpyhuoneeseen ja keittiön välitilaan sekä korjata muutkin pienet nirhamat ja kolhut seinissä ja ikkunanpielissä. Keskeneräinen asunto saattaa herättää mielikuvan huonosti hoidetusta kodista.

2. Tyhjennä ja järjestä kaapit ja säilytystilat. Nyt on aika lajitella ylimääräiset tavarat ja vaatteet kiertoon kirpputorille tai lahjoituksiin. Ostavat asiakkaat katsovat aina kiinteisiin liukuovikomeroihin ja vaatehuoneisiin. Järjestyksessä olevat säilytystilat herättävät luottamusta kodinhoitoon kokonaisuutena.

3. SIIVOA koti kunnolla, myös nurkat, uunit, ylähyllyt ja jääkaappi. Pese ikkunat ja puhdista märkätilat tuoksuvan puhtaaksi. Palkkaa tarvittaessa kertaluonteinen suursiivous, se kannattaa ja siitä saa kotitalousvähennyksen. Sen jälkeen on helpompi itse pitää järjestystä yllä koko myyntiprosessin ajan. Puhdas koti kutsuu puoleensa, sanotaan mainoksessakin…

4. Varsinaista remontointia kannattaa harkita tarkkaan. Yleisesti ottaen remontti kannattaa tehdä itselle ja oman kodin myyntiä varten riittää yllä olevat ohjeet sekä pienimuotoinen ehostus, esimerkiksi uudet wc matot ja pyyhkeet sävy sävyyn. Ammattivälittäjällä on myös yhteystietoja kevyttä asunnon ”raikastusta” tekeviin suunnittelijoihin. Tarvittaessa kysy rohkeasti apua, monesti jo välittäjällä on kokemuksensa kautta ”silmää tarvittavaan ehostukseen”.

5. Sitten se tärkein eli ammattitaitoinen välittäjä, joka osaa myydä juuri oikealle kohderyhmälle kotisi. Mikäli et vielä ole löytänyt omaa asiantuntijaasi haastattele ja haasta ainakin muutamia LKV (laillistettu kiinteistönvälittäjä) päteviä välittäjiä, jotka kuuluvat oman alansa liittoon (SKVL). Pyydä selvitystä ammattitaidosta, säännöllisistä koulutuksista, myydyistä kohteista ja tekemisen asenteesta. Jos välittäjällä on kotisivut, tutustu niihin näet arvot ja päämäärät. Tutustu välittäjän myynnissä oleviin kohteisiin, lue tekstit ja katso valokuvat, niiden merkitys on erityisen suuri. Aktiivisella välittäjällä on erilaisia kohteita myynnissä ja vanhoja asiakkaita, jotka haluavat häntä suositella. Vaadi palkkiorahoillesi vastinetta.


02.03.2017

RAHANPESULAISTA

Hallituksen esityksestä (228/2016) on tarkoitus muuttaa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi säädettyä lakia. Hallituksen esityksen mukaan mm. kiinteistönvälitysliikkeillä olisi velvollisuus laatia rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskiarvio. Myös välitysliikkeiden edellytyksiä tunnistaa asiakkaansa on esitetty parannettavaksi. Laki oli tarkoitettu tulemaan pääosin voimaan 1.1.2017 alkaen. Lain käsittely on kuitenkin edelleen eduskunnassa kesken. Seuraamme asian etenemistä eduskunnassa. 

Kiinteistönvälitysliikkeet ovat rahanpesulain tarkoittamia ilmoitusvelvollisia. Tämän vuoksi välitysliikkeet ovat velvollisia selvittämään rahanpesulain edellyttämiä asioita asiakkailtaan. Välitysliikkeen asiakkaita ovat sekä toimeksiantaja (yleensä myyjä tai vuokranantaja) että toimeksiantajan vastapuoli (yleensä ostaja tai vuokralainen). Mikäli välitysliike laiminlyö lain mukaiset velvoitteensa, voi tästä seurata rikosoikeudellinen vastuu.

Välitysliikkeiden käyttöön on laadittu lyhyt kuluttajille suunnattu tiedote, jossa kerrotaan rahanpesulain välitysliikkeille asettamista velvollisuuksista. Tarkoitus on, että asiakkaiden tietoisuutta lisäämällä myös välittäjän olisi helpompi saada lain edellyttämät tiedot asiakkaalta.

Lähetämme pdf muotoinen tiedotteen sähköpostilla pyydettäessä.

 


15.02.2017

SIJOITUSASUNNON HANKINTA

SIJOITUSASUNNON HANKINNAN KULTAISIA SÄÄNTÖJÄ

  1. Sijoitusasunnon hankinta on pitkäntähtäimen suunnitelma. Ostopäätöstä tehtäessä on syytä ajatella järjellä, ei tunteella.
  2. Sijoitusasunnolle sijainti on ensiarvoisen tärkeää. Pienten sijoitusasuntojen vuokralaiset haluavat asunnon palveluiden ja hyvien liikenneyhteyksien ääreltä, yleensä kaupunkien keskustasta.
  3. Taloyhtiön kunnolla on suuri merkitys myös sijoitusasuntoa hankittaessa. Selvitä tulevat remontit ja yhtiön taloudellinen tilanne ja isännöinnin laatu ennen päätöksen tekoa.
  4. Mikäli vastike on pieni syystä ettei mitään remontteja ole tehty, ole varovainen. Vuokratuloja ei synny putkiremontin aikana. Huomioi, miten hoidat mahdolliset sijoitusasunnon lainanmaksut aikana jolloin asunnossa ei ole vuokralaista.
  5. Kartoita alueita, joilta olet kiinnostunut sijoitusasuntoa hankkimaan. Tutki opiskelupaikkakuntia, niiden vuokra-asuntotilannetta ja tarjolla olevaa asuntokantaa. Pääkaupunkiseutu ei välttämättä ole paras vaihtoehto asuntojen korkeiden hintojen johdosta, vertaa yliopistokaupunkeihin.
  6. Lainan korot ja asuntoon liittyvät kulut, kuten hoitovastike tai uusi liesi rikkoutuneen tilalle, on verotuksessa vähennyskelpoista. Vuokratulo on pääomatuloa, jonka veroprosentti on 30.000,- euroon asti 30 % ja ylittävältä osalta 34 %.
  7. Tarvittaessa palkkaa itsellesi ammattitaitoinen välittäjä, joka analysoi sinulle sopivia kohteita ja esiintuo yhtiöön liittyviä asioita joihin on hyvä kiinnittää huomiota.
  8. Kun ryhdyt vuokranantajaksi hanki itsellesi vastuu- ja oikeusturvavakuutus ja vaadi vuokralaiselta kotivakuutus vastuuvakuutuksella mahdollisten vahinkojen varalle.
  9. Ole rehti ja reilu vuokranantaja, niin saat todennäköisesti hyvän vuokralaisen.

29.01.2017

UUSI KORJAUSAVUSTUSLAKI

KORJAUSAVUSTUSLAKI

Vuoden vaihteessa tuli voimaan uusi korjausavustuslaki, joka koskee mm. hissien jälkiasennus.

Vuoden 2017 alusta voimaan tulevan uuden korjausavustuslain myötä siirtyy korjausavustusten myöntäminen kunnista ARAan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakemus jätetään ARAan, ARA tekee avustuspäätöksen ja hoitaa avustusten maksamisen.

Uudessa laissa myönnetään vain ikääntyneiden ja vammaisten asuntojen korjausavustusta, avustusta jälkiasennushissin rakentamiseen sekä esteettömyysavustusta. Avustusmuotojen määrä siis vähenee ja selkeytyy.

Kyse ei ole ihan pienestä muutoksesta, sillä vuosittain käsitellään noin 4000 korjausavustushakemusta. Tämän lisäksi toimintaan sisältyy hakijoiden ohjausta ja neuvontaa. ARAn historiassa ei ole ollut aiemmin näin suurta määrä henkilöasiakkaita. Jotta neuvonta ja ohjaus varmistetaan, tarvitaan yhteistyötä sekä kuntien että kolmannen sektorin, erityisestä Vanhustyön keskusliiton kanssa.

Korjausavustukset verkkoasiointiin:

Asiakaspalvelun parantamiseksi ARAssa otetaan käyttöön helmikuussa 2017 verkkoasiointi. Asiakas voi hakea korjausavustuksia digitaalisesti kirjautumalla ARAn verkkosivuilla (ara.fi) verkkoasiointiin. Tavoitteena on, että mahdollisimman suuri määrä avustushakemuksia pystyttäisiin käsittelemään sähköisessä järjestelmässä, jolloin hakemusten käsittely nopeutuu ja asiakkaan mahdollisuus seurata hakemustaan paranee. Henkilöasiakkaat voivat edelleen jättää avustushakemuksensa paperisena.

Muutoksia myös avustusmääriin:

Myös avustusmääriin tulee muutoksia: vanhusten ja vammaisten asuntojen korjausavustuksen enimmäisprosentti nousee 40 prosentista 50:een, erityisestä syystä jopa 70:een. Tämä on merkittävä muutos avustuksensaajalle, sillä usein avustuksen hakeminen on kaatunut siihen, että hakija ei pienituloisena ole voinut vastata suuresta omasta rahoitusosuudesta.

Hissiavustusta voidaan myöntää enintään 45 prosenttia hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä kokonaiskustannuksista. Myös hissien jälkiasennuksiin siirtyi kunnista ARAan.  Avustusprosentti laski vuoden vaihteessa viisi prosenttia, mutta jälkiasennusavustuksiin varoja on vuodelle 2017 varattu 25 miljoonaa euroa eli avustusmäärärahat säilyvät ennallaan.

Hissin jälkiasennus on yksi tehokkaimpia toimenpiteitä esteettömyyden edistämiseksi taloyhtiössä. Hissien rakentaminen onkin lisääntynyt ja jopa 350 taloyhtiötä sai avustuspäätöksen vuosina 2015-2016. Korjausavustuksia voi jatkossa hakea digitaalisesti kirjautumalla ARAn verkkoasiontipalveluun. Lisätietoja saat osoitteesta www.ara.fi


19.01.2017

KHO 2016:6 tontin lunastushinnan varainsiirtovero

TONTIN LUNASTUSHINNASTA EI MAKSETA VARAINSIIRTOVEROA

Viime vuosina on myynnissä ollut uudiskohteita ns. valinnaisella vuokratontilla. Tällöin asunnon ostajalla on ollut mahdollisuus lunastaa oman huoneistonsa tonttiosuus ja siitä on verohallinnon aikaisempien ohjeiden mukaisesti peritty varainsiirtovero.

Korkeimman hallinto-oikeuden päätös muuttaa verotuskäytäntöä. Verohallinnon tiedotteessa 19.1.2016 todetaan, että korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen mukaan tonttiosan lunastushinta ja tonttiosan lunastushinnan maksamisesta osakkaalle aiheutuvat kustannukset eivät kuulu varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen (KHO:2016:6).

Jos olet maksanut varainsiirtoveroa tonttiosan lunastushinnasta ja lunastushinnan maksamisesta aiheutuneista kustannuksista, voit hakea aiheettomasti maksetun varainsiirtoveron palautusta. Huomioi, että jos kauppa tai muu luovutus on tapahtunut ennen 1.1.2017, palautushakemus on tehtävä 5 vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jonka aikana vero on maksettu. Hakemus pitää tehdä kirjallisesti, hae varainsiirtoveron palautusta lomakkeella 6017 ja lue tarkemmat ohjeet verottajan sivuilta ja liitä mukaan asiakirja, josta selviää veron peruste sekä maksetun veron määrä.

http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Asunnon_osto/Maksetun_varainsiirtoveron_palautus(11971)

 


19.01.2017

KOULUTUSKALENTERIMME KEVÄT 2017

Pystyäksemme palvelemaan asiakkaitamme entistä kattavammin, osallistumme tämän kevään aikana seuraaviin kiinteistönvälitysalaan liittyviin koulutuksiin:

 

Asbesti, 1.1.2016 voimaan astuneen asetuksen vaikutukset huoneisto/taloyhtiöremontteihin.

Sisäilma, uusi asumisterveysasetus, ongelmien aiheuttajat, tutkiminen ja korjausten perusteet.

Asuntokaupan hyvä kuntotarkastus ja siihen kuuluvat vastuut.

Energiatodistuslaki ja kannattava energiasäästötoimenpiteet.

Kiinteistövälitysalan digitalisoituminen ja tulevaisuuden kiinteistönpito.

Taloyhtiöiden tärkeimmät remontit, vuositarkastukset.

Kiinteistöriidan eteneminen tuomioistuimessa.

 

Vastuullinen kiinteistönvälitys pitää sisällään jatkuvan kouluttautumisen, jotta tieto alan vuosittain muuttuvasta lainsäädännöstä asetuksineen pystytään tarjoamaan toimeksiantajille. Valitessa kiinteistönvälittäjää omalle kodille, olisi syytä kysyä kyseiseltä välittäjältä mihin koulutuksiin ja milloin hän sekä hänen kollegat ovat osallistuneet. Onko kyseinen välittäjä kirjallisesti sitoutunut noudattamaan hyvää välitystapaa ja kuuluuko välitysliike alansa liittoon (SKVL). Asuntokaupan yhteydessä ajankohtaisen ja oikean tiedon antaminen kaikille osapuolille säästää rahaa ja takaa rauhallisemmat yöunet.


12.01.2017

VEROTTAJAN UUSI OHJEISTUS

Verottajalta uusi ohje: Kuolinpesien luovutusvoitot ja -tappiot verotuksessa


Verohallinto on julkaissut uuden ohjeen ”Kuolinpesien luovutusvoitot ja -tappiot verotuksessa”. Ohjeessa käsitellään kuolinpesien omaisuuden luovutuksista syntyviä luovutusvoittoja ja -tappioita perustilanteissa. Ohjeessa selvitetään mm. kuolinpesän jäämistöön kuuluvan asunnon luovutukseen liittyviä ongelmakohtia. Esimerkiksi toisen puolison yksin omistaman asunto-osakkeen luovutukseen liittyviä yksityiskohtia, kannattaako kuolinpesä jakaa ennen asunto-osakkeen myyntiä. 

Syventävät vero-ohjeet pääset lukemaan tästä linkistä

https://www.vero.fi/fi-FI/Syventavat_veroohjeet/Verohallinnon_ohjeet/Kuolinpesien_luovutusvoitot_ja_tappiot_v(41288)

 


15.12.2016

KIINTEISTÖKAUPPA-LAATUVIRHE-REKLAMAATIO

KIINTEISTÖN KAUPAN LAATUVIRHE JA REKLAMAATION OIKEA-AIKAISUUS

KKO on lokakuussa antamassaan ratkaisussa (2016:69) ottanut kantaa siihen, oliko ostaja tehnyt reklamaation oikea-aikaisesti.

Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta.

KKO viittasi maakaaren esitöihin, joiden mukaan ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Virheestä ja vaatimuksista ei myöskään välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.

KKO totesi, että ajoissakaan tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. KKO:n mukaan sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen.

KKO katsoi, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti asian ja vaatimusten suuruuden selvittämiseksi. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. KKO arvioi tässä tapauksessa asiaa sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Tässä tapauksessa KKO päätyi siihen, että ostajat olivat ilmoittanut vaatimuksensa myyjille liian myöhään ja että he olivat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Lue ratkaisu kokonaisuudessaan tämän linkin kautta.

Lähde: SKVL 15.12.2016


16.12.2016

KHO päätös välitystoiminnasta

KHO:N RATKAISU KIINTEISTÖNVÄLITYSTOIMINNASTA

KHO on lokakuussa antanut ratkaisun (2016:154) tapauksessa, jossa oli kysymys välitystoimintaa harjoittaneen yrityksen ja alalla franchising-yrittäjänä toimineen toisen yrityksen välisestä yhteistyösopimuksesta ja siitä, tuliko tämän sopimuksen nojalla maksettua korvausta pitää palkkana vai työkorvauksena. Tapauksessa arvioitiin myös sitä, mikä merkitys oli sillä, ettei välitystoimintaa harjoittanut yritys itse kuulunut lainkaan välitysliikerekisteriin.

A Oy harjoitti kiinteistönvälitystoimintaa A Oy:n ja alalla franchising-yrittäjänä toimineen C Oy:n välisen yhteistyösopimuksen mukaisesti siten, että välityssopimukset tehtiin C Oy:n nimiin ja välityspalkkiot ja asiakasvarat ohjattiin C Oy:n tilille. C Oy maksoi A Oy:lle palkkion, josta C Oy vähensi franchising-maksun ja oman osuutensa. A Oy:tä ei ollut rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä annetun lain 3 §:ssä tarkoitetuksi välitysliikkeeksi, eikä sillä ollut sanotun lain 5 §:ssä tarkoitettua vastaavaa hoitajaa. Sen sijaan C Oy:llä oli kyseinen vastaava hoitaja ja se oli rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi.

KHO katsoi ensinnäkin, että kun välitystoimeksiannot on solmittu C Oy:n nimissä ja lukuun ja kun lisäksi välityspalkkiot ja asiakasvarat ohjataan C Oy:n tilille, eivät olosuhteet tältä osin eroa niistä olosuhteista, joissa työsuhteiset kiinteistönvälittäjät toimivat. Asiassa ei KHO:n mukaan ollut ratkaisevaa merkitystä sillä, että C Oy ei vastaa siitä, että A Oy:llä on säännöllisesti välitystehtäviä. KHO:n mukaan A Oy:n asema ei tältäkään osin käytännössä eronnut provisiopalkkaisesta työsuhteisesta välittäjästä.

Toiseksi KHO katsoi, että välitystoimintaa harjoittaessaan A Oy ei toiminut itsenäisesti vaan sen osakas B toimi C Oy:n johdon ja valvonnan alaisena. Tähän johtopäätökseen KHO tuli mm. sen vuoksi, että A Oy:n oli yhteistyösopimuksen mukaan noudatettava päivitettyjä ohjeita sekä eettisiä ohjeita D -konseptin mukaista liiketoimintaa harjoittaessaan. D -konseptin omaisuutta olivat tiedot asiakkaista, markkinoista, hinnoista ja muista välitystoimeksiantoon liittyvistä tiedoista. Lisäksi C Oy:llä oli oikeus koska tahansa tarkastaa A Oy:n tekemät toimeksiantosopimukset. C Oy:n vastuuvakuutus kattoi A Oy:n harjoittaman kiinteistönvälitystoiminnan ja sillä oli vastuu asiakkaisiin nähden välitystehtävissä aiheutuneesta vahingosta.

Kolmanneksi KHO antoi merkitystä myös sille, ettei A Oy:tä ollut rekisteröity aluehallintoviraston rekisteriin kiinteistönvälitysliikkeeksi eikä yhtiöllä ollut vastaavaa hoitajaa. Sen sijaan C Oy oli rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeenä aluehallintoviraston rekisteriin ja sillä oli laissa tarkoitettu vastaava hoitaja. KHO totesi, että koska A Oy ei ole välitysliikerekisterissä, se ei voi oikeudellisesti harjoittaa luvanvaraista kiinteistönvälitystoimintaa itsenäisesti omaan lukuunsa. KHO katsoi tämän tukevan C Oy:n maksamien suoritusten luonnetta enemmän B:n saamana palkkatulona kuin A Oy:n saamana työkorvauksena.

KHO totesi lopuksi, että vaikka A Oy:n yhteistyösopimuksen perusteella harjoittamassa toiminnassa on toisaalta myös piirteitä, jotka viittaavat työsuhteen sijasta toimeksiantosuhteeseen, ovat kokonaisarviossa ne seikat, jotka tukevat C Oy:n maksaman korvauksen katsomista B:n palkaksi, kuitenkin painavampia. Näin ollen KHO päätyi siihen, että C Oy:n A Oy:lle maksamaa korvausta oli pidettävä B:lle maksettuna palkkana.

Lue ratkaisu kokonaisuudessaan tämän linkin kautta.

 Lähde: SKVL 15.12.2016


15.12.2016

KHO päätös luovutusvoittoverosta

 

LUOVUTUSVOITTOVERO-HANKINTAMENO-RAHOITUSVASTIKE

Korkein hallinto-oikeus on marraskuussa antamassaan ratkaisussa (2016:169) ottanut kantaa siihen, voitiinko myyjän omistusaikanaan maksamat rahoitusvastikkeet lisätä asunnon hankintamenoon luovutusvoittoa laskettaessa. Tapauksessa A oli myynyt omistamansa asunto-osakkeet. Hän oli omistusaikanaan maksanut asunto-osakeyhtiölle luovutettuihin osakkeisiin liittyen rahoitusvastiketta kuukausittain osana yhtiövastiketta.

KHO totesi, ettei tuloverolaissa ole nimenomaista säännöstä siitä, mitkä erät luetaan luonnollisen henkilön tuloverotuksessa hänen hankkimiensa osakkeiden hankintamenoon. Vakiintuneesti on kuitenkin katsottu, että luonnollisen henkilön tuloverotuksessa hänen omistamiensa osakkeiden hankintamenoon luetaan muun muassa hänen osakkeiden hankinnan jälkeen yhtiöön tekemänsä lisäsijoitukset. Tällaiselle lisäsijoitukselle on pidettävä tunnusomaisena sitä, että se kirjataan suorituksen saaneen asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa pääomatilille.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulouttamia rahoitusvastikkeita on sen sijaan pidettävä muina suorituksina kuin osakkeenomistajan tekeminä, osakkeiden hankintamenoon lisättävinä lisäsijoituksina. Tästä pääsäännöstä on voitu poiketa tilanteissa, joissa luovutuksen yhteydessä osakkeenomistaja on maksanut jäljellä olevan yhtiölainaosuuden kertasuorituksena. KHO:n käsiteltävänä olleessa tapauksessa ei kuitenkaan ollut kyse tällaisesta tilanteesta.

A oli maksanut luovutettuihin osakkeisiin liittyen rahoitusvastiketta kuukausittain osana yhtiövastikettaan. Rahoitusvastikkeet oli käsitelty asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä. KHO katsoi näin ollen, ettei A:n maksamia rahoitusvastikkeita ole tullut lukea luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenoon, kun A:lle kertyneen luovutusvoiton määrä on vahvistettu.

Lue ratkaisu kokonaisuudessaan tämän linkin kautta.

SKVL 15.12.2016


30.11.2016

HYVÄ VÄLITYSTAPA

HYVÄN VÄLITYSTAVAN OHJE PÄIVITETTY 5.10.2016

Kuluttajien jotka suunnittelevat asunnon myyntiä tai ostoa on hyvä tutustua hyvän välitystavan ohjeeseen, joka päivitetty 5.10.2016. Tässä linkki päivitettyyn versioon

http://www.kvkl.fi/files/ohje-hyvasta-valitystavasta-5.10.2016(1).pdf

Välitysliike, joka kuuluu liittoon (SKVL) ja on auktorisoitu (A) on sitoutunut noudattamaan hyvää välitystapaa ja kyseisessä yrityksessä työskentelevät ovat allekirjoittaneet sitoumuksen ohjeen noudattamisesta. Kyseinen ohjeistus on luotu ennen kaikkea ostajien ja myyjien turvaksi lainsäädännön lisäksi. Liittoon kuuluvat välitysliikkeet löydät linkistä

http://www.skvl.fi/jasenyritykset.html

Esimerkiksi usein tulee sähköpostilla asiakirjapyyntöjä myynnissä olevasta huoneistosta sekä ko. asunto-osakeyhtiöstä. Hyvän välitystavan mukaisesti (6.3.1.) asiakirjoja EI saa lähettää sähköpostilla, vaan ne tulee olla esillä luettavissa kun asunnon esittely järjestetään. Asiakkaalle lähetetään kohteen esite, minne on mahdollisimman tarkasti kirjattu tärkeimmät tiedot kohteesta. Esitteen perusteella asiakkaan tulee saada myynnissä olevasta kohteesta niin hyvät tiedot, että pystyy päättämään haluaako esittelyyn tutustuakseen asuntoon tarkemmin. Muut asiakirjat annetaan vasta kun asiakas on kiinnostunut tekemään asunnosta tarjouksen.

Väärinkäytösten välttämiseksi me noudatamme myös tätä hyvän välitystavan ohjetta, emme kiusataksemme asunnosta kiinnostuneita vaan turvataksemme myyjän tietosuojaa sekä noudattaaksemme alan yhteisesti sovittuja ohjeita.


17.11.2016

KEHNO ISÄNNÖITSIJÄ TULEE KALLIIKSI

Taloussanomat kirjoitti 14.11.16 miten kehno isännöitsijä tulee kalliiksi!

Isännöitsijä on taloyhtiössä paljon vartija. Osakkaat kärsivät, jos hän ei tee työtään kunnolla. Taloussanomat kokosi listan, mitä asioita taloyhtiön kannattaa huomioida isännöinnissä.

Isännöitsijän pitäisi olla taloyhtiön toimitusjohtaja ja palvella osakkeenomistajia tasapuolisesti. Asiantuntijoiden mukaan pääosa isännöitsijöistä – tai yhä useammin isännöintiyrityksistä – hoitaa tehtävänsä asiallisesti, mutta eivät kaikki.

Hallituksen jäsenet eivät aina tiedä roolijakoa

Taloyhtiön hallituksen pitäisi valvoa isännöitsijää ja tietää, mitä hänen kanssaan on sovittu ja mistä hänelle maksetaan. Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä huomauttaa, että sopimus voi olla epämääräinen ja tulkinnanvarainen.

Asukasliiton puheenjohtaja Hans Duncker muistuttaa, että harva hallituksen jäsen on kiinteistöalan ammattilainen, eivätkä he aina ole perillä rooleista.

Monella isännöitsijällä on hänestä mahdollisuus ottaa itselleen kuulumatonta valtaa ja kohdella osakkaita ”pärstäkertoimen mukaan”. Vaikkapa kylpyhuoneremontti tarjoaa Dunckerin mukaan hyvän mahdollisuuden tällaiselle.

Kylpyhuone kuuluu yhtiön vastuulle, mutta esimerkiksi perustasoa paremmat kaakelit osakkaan on maksettava itse. Läheskään kaikki eivät tiedä tätä, ja Duncker kertoo, että osa isännöitsijöistä on siirtänyt yhtiön remonttikuluja omistajille. Osa puolestaan on hyväksynyt eri osakkaille eritasoisia hanoja tai pintamateriaaleja.

Isännöitsijä voi jopa ajaa yhtiön konkurssiin

Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen painottaa läpinäkyvyyttä kaikessa toiminnassa.

Isännöitsijöillä ja alan yrityksillä on usein yhteistyöverkostoja, joista voi olla paljon hyötyä. Vaikkapa remontin tai kuntotarkastuksen tekijäksi voidaan kilpailuttamatta valita isännöintiyhtiöön kuuluva toimija tai ”isännöitsijän tuttu”. Tällainen urakoitsija saattaa olla hyvä, asiallinen ja jopa kohtuuhintainen – mutta aina näin ei ole.

Pahimmillaan härski isännöitsijä voi Dunckerin mukaan ajaa taloyhtiön konkurssiin.
– Tällaiseen liittyy yleensä väärinkäytöksiä ja poskettomia urakkasopimuksia.

Tossavainen korostaa, että valtaosa isännöitsijöistä on rehellisiä ja kunniallisia.

Jotkut kuitenkin käyttävät tilaisuutta hyväkseen. Kymenlaakson käräjäoikeus tuomitsi pari kuukautta sitten kotkalaisisännöitsijän ehdolliseen vankeuteen Kymen Sanomien http://www.kymensanomat.fi mukaan hän oli kavaltanut neljässä vuodessa kahdeksalta asiakastaloyhtiöiltään 78 500 euroa.
– Taloyhtiön kannattaisi aina viedä kavallus oikeuteen, eikä tyytyä vain rahojen palauttamiseen. Kavalluksen tielle lähtenyt harvoin vie vain yhdeltä yhtiöltä, Tossavainen huomauttaa.

Korjausavustukset voivat jäädä hakematta

Tossavainen kertoo isännöitsijästä, joka jätti kertomatta kirjanpidon puutteista, joista tilintarkastaja huomautti erillisessä muistiossa.
– Isännöitsijä toimitti hallitukselle vuodesta toiseen vain moitteettoman tilintarkastuskertomuksen.

Hallituksen pitäisi Tossavaisen mielestä ryhtyä toimiin viimeistään silloin, kun isännöinnin hoito tuntuu olevan ”narulla työntämistä” ja samoihin asioihin pitää palata yhä uudelleen.
– Jos kokouksia ei saada pidetyksi tai pöytäkirjoja tai kirjapitoa tehdyksi, on herättävä, Heikkilä lisää.

Halvalla työtään tarjonnut yrittäjä on voinut saada niin paljon asiakkaita, että ei ennätä hoitaa kaikkia. Hidastelu voi tulla taloyhtiölle kalliiksi. Jos esimerkiksi korjaus- tai hissiavustusta ei haeta ajoissa, saneeraus voi maksaa jopa tuplahinnan.

Palveluasenne voi olla hukassa

Asuminen on niin keskeinen osa elämää, että se nostaa helposti tunteita. Tossavainen korostaa, että isännöinti on palveluammatti.
– Olen nähnyt viestejä, joissa isännöitsijä ja hallitus ala-arvoisesti haukkuvat toisiaan alapäätermein.
Hyvä isännöitsijä on Koro-Kanervan mielestä aidosti kiinnostunut asiakkaistaan ja pyrkii kehittämään kiinteistöjä ja yhtiötä. Heikkilä korostaa kaikkien aktiivisuutta.
– Osakkaat otetaan asioittensa hoitoon heikosti mukaan. He kuitenkin maksavat kaiken, hän huomauttaa.

Ohjeita taloyhtiön hallitukselle:

– Selvitä, mitkä tehtävät kuuluvat isännöitsijälle, mitkä hallitukselle.
– Sovi isännöinnistä tarkasti. Osapuolten tulee tietää, mitkä tehtävät kuuluvat kiinteään kuukausiveloitukseen ja mistä laskutetaan erikseen.
– Käy sopimus isännöitsijän kanssa läpi vaikka vuosittain ja tarkista, vastaako sopimus taloyhtiön nykytarpeita. Arvioikaa samalla yhteistyön sujuminen.
– Huolehdi, että kokouspäätökset kirjataan selkeästi ja ymmärrettävästi. Niistä tulee selvitä, kuka asiaa edistää, miten, millä aikataululla ja hinnalla.
– Edistä läpinäkyvyyttä. Hallituksen jäsenille voi antaa mahdollisuuden seurata kirjanpitoa jatkuvasti. Yksi hallituksen jäsenistä voi olla tositetarkastaja.
– Tilintarkastajaa voi pyytää lähettämään asiakirjat paitsi isännöitsijälle myös hallituksen puheenjohtajalle.
– Tähtää taloyhtiön pitkäjänteiseen kehittämiseen.
– Kannusta asukkaita ja osakkaita aktiivisuuteen.


08.11.2016

SISÄINEN MOTIVAATIO TAKAA ONNISTUNEEN ASUNTOKAUPAN

Intohimoinen suhtautuminen omaan työhön on yksi työelämän nousevista teemoista. Aidoimmillaan intohimo on voimakas kokemus, joka antaa omalle tekemiselle merkityksen. Onnistuminen mitataan kuitenkin vasta toteutusvaiheessa ja lopputuloksessa.

Kiinteistönvälityksessä arvot täytyy olla kohdallaan. Tilanteessa kuin tilanteessa oman kodin myynti tai osto on sekä taloudellisesti, että henkisesti erittäin suuri asia. Siinä rinnalla kulkeva motivoitunut välitysalan ammattilainen saa aikaan hyvää tulosta tehokkaalla, energisellä ja nopealla toiminnalla.  Kun ymmärtää työtä tehdessään päämääräksi aikaansaada jotain merkittävää, on työn taustalla usein aito intohimo.

Mahdollisuus tehdä työtä, jonka kokee arvokkaaksi, on oman hyvinvoinnin kannalta tärkeää. Tässä ammatissa asiakkaan stressiä alentaa ja hyvinvointia lisää, vaativassa toimintaympäristössä, joustavasti ja ketterästi toimiva alansa ammattilainen. Toimeksiantajien luottamus on ansaittava ja sen luottamuksen arvoinen on oltava, alusta loppuun.

Kun asunnon myynti tai osto on ajankohtaista, kysy läheisiltä, työkavereilta tai harrastusten parissa olevilta ystäviltä, tietävätkö ketään kiinteistönvälittäjää, jolla motivaatio, arvot ja ammattitaito ovat kohdillaan. Tarvittaessa tapaa useista ehdokkaita ja haasta heidän arvomaailmansa sekä tutustu heistä kirjoitettuun palautteeseen, joita löytyy kotisivuilta. Näin löydät motivoituneen, sinulle sopivan ammattilaisen ja lopputuloksena syntyy onnistunut asuntokauppa. 


20.10.2016

Syksyllä on syytä tarkistaa salaojat

Niin omakotitaloissa kuin kerrostaloissakin salaojien tarkoituksena on pitää perustukset kuivina, jottei maasta nouseva ja liikkuva vesi vahingoita rakennuksien seinä- tai lattiarakenteita ja jottei kosteudesta aiheutuva mikrobikasvillisuus pääse kasvamaan maapohjaan. Salaojiin saattaa kulkeutua myös pintavettä, kun lumet sulavat tai mikäli sataa runsaasti. Varsinaisia sadevesiä ei kuitenkaan saa ohjata salaojakaivoihin, vaan ne tulee ohjata vähintään kolmen metrin päähän talon vierustoista omilla räystäskouruilla tai sadevesiputkistolla.

Tukkeutuneet, huoltamattomat tai väärin asennetut salaojitukset ja viemäröinnit aiheuttavat suuria ongelmia. Kosteusrasitteet aiheuttavat mm. alapohjarakenteisiin sekä kellareihin kosteusvaurioita, joista saattaa muodostua terveydelle haitallisia mikrobeja. Talojen läheisyydessä olevat puiden juurakot saattavat myös aiheuttaa haittoja, kun juurakot tunkeutuvat salaojaputkeen rikkoen sen. Usein juurien huomaaminen on haastavaa ja ongelmat ilmenevät vasta silloin, kun vahinkoa on jo tapahtunut.

Salaojien säännöllinen tarkistus on tärkeää. Tyypillisimmin salaojien ongelmat huomataan, kun kaivo on täpötäynnä tai kosteana aikana tyhjä. Viiden vuoden välein suositellaan tarkempaa tutkimusta salaojien kunnosta esimerkiksi videokuvaamalla salaojat. Videokuvauksella saadaan selvitettyä salaojien sisäpuolinen kunto sekä pystytään selvittämään salaojan korkeusasema rakennuksen alimpaan lattiatasoon nähden. Kuvauksia voidaan tehdä niin pieniin kuin suuriinkin kiinteistöihin. Syksy on erinomainen aika tarkistuttaa salaojien kunto ennen sadekauden alkamista.


03.10.2016

TALOYHTIÖN HYVÄ HALLINTOTAPA -SUOSITUS

 

Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ovat julkaisseet yhteisen suosituksen taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta vuonna 2016. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2016 on tarkoitettu kaikkien taloyhtiöiden ja niissä toimivien käyttöön. Suosituksen tavoitteena on edistää taloyhtiöiden avointa ja suunnitelmallista toimintaa, parantaa asumisviihtyisyyttä ja lisätä kiinnostusta yhteisten asioiden hoitoon.

Asunto-osakeyhtiölain vähimmäisvaatimuksia täydentävässä suosituksessa annetaan taloyhtiöille konkreettisia ohjeita, malleja ja käytäntöjä hyvän hallintotavan noudattamiseksi. Vakiintuneet hyvät käytännöt lisäävät luottamusta taloyhtiön osakkaiden ja johdon kesken ja parantavat asumisolojen ja -kustannusten ennakoitavuutta. Hyvä hallintotapasuositus täydentää lakisääteisiä menettelyjä ja toimintatapoja sekä lisää taloyhtiön hallinnon ennakoitavuutta ja avoimuutta.

Lataa Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus ja lue aiheesta lisää tämän linkin kautta.

Lähde: SKVL lakitiedote 3.10.2016


27.09.2016

TÄYDENNYSRAKENTAMINEN-KAUPUNKIPUISTO

Kaupunki kasvaa ja muuttuu vuosikymmenien kuluessa. On hienoa, että pyritään riittävän ajoissa huomioimaan odotetun kasvun myötä syntyvä tarve liikenneyhteyksille ja uusille kunnallisille palveluille, kuten päiväkodeille, kouluille ja lähikaupoille. Syytä olisi kuitenkin myös muistaa vanhan, jo rakennetun ympäristön arvo kyseisen alueen asukkaille ja kaupunkilaisille.

Syntyperäisenä helsinkiläisenä suren ajatustakin Vartiosaaren tai Keskuspuiston rakentamisesta. Lisäksi täydennysrakentaminen vanhoille pientaloalueille ja avarille 50-60 -luvun kerrostaloalueille ei tunnu järkevältä, eikä edes oikeudenmukaiselta. Wanhaan Herttoniemeen, eli Länsi-Herttoniemeen, suunnitellaan täydennysrakentamista asukkaiden rakastamille kallioille ja niiden puistoalueille, mm. Nobel-kirjailija F.E. Sillanpään muistoksi nimetyn puiston ympäristöön, joka sijaitsee alueen tiiviin ja arkkitehtuuriltaan yhtenäisen omakotitaloalueen sydämessä. Myös keskuspuiston ympärillä olevien alueiden, kuten Maunulanpuiston ja Pirkkolan, reuna-alueet tulisi rauhoittaa lisärakentamisen huumassa ja etsiä täydennysrakentamiseen muita vaihtoehtoja.

Eikö täydennysrakentamista sopisi miettiä esimerkiksi kerrostaloihin, joiden korkeutta voitaisiin nostaa 3-5 kerroksella ilman, että ympäristöstä häviäisi asukkaiden rakastamia puisto- ja kallioalueita. Roihupellon teollisuusalueen, kuten myös Herttoniemen yritysalueen rakentamisen tiivistäminen ja tonttien ottaminen asuinkäyttöön toisi huomattavasti enemmän asukkaita alueille, sen sijaan, että viimeisetkin puistoalueet kaavoitetaan. Kun kaupungissa tarvitaan tilaa uusille asukkaille, eikö ole luontevaa siirtää teollisuutta etäämmälle keskustasta kaupunkilaisten sijaan.

Olisi hienoa, jos kaikki (halukkaat) helsinkiläiset voisivat asua niin lähellä luontoa, että vuodenaikojen vaihtelua voisi seurata omista ikkunoista, että kotiovelta voisi kiivetä lähikalliolle mietiskelemään, että lenkki- ja hiihtomaastot olisivat vieressä kuten bussipysäkki tai lähikauppa. Näin ei kuitenkaan ole, mutta se ei ole syy tuhota kyseisillä alueilla asuvilta elinpiiri, jonne he ovat muuttaneet arvostaessaan juuri tätä luonnonläheistä elämistä kaupungissa.

On helppo yhtyä Suomen luonnonsuojeluliiton ehdotukseen, että pääkaupunkiin perustettaisiin kansallinen kaupunkipuisto Suomen täyttäessä 100 vuotta. Helsingin kansallisen kaupunkipuiston ytimessä tulisi olla rakentamiselta varjeltu Keskuspuisto. Yhdessä Vantaanjoen, merenrantojen, saariston ja arkkitehtonisten asuinkortteleiden kanssa se muodostaisi pääkaupungin arvoa kohottavan kokonaisuuden. Tavoitteena on säilyttää kaupunkiluontoa ja rakennettua kulttuuriympäristöä laajana, eheänä kokonaisuutena, kaupunkilaisten luonnonläheisenä olohuoneena. Tukholmaan kansallinen kaupunkipuisto perustettiin jo vuonna 1995. Suomeenkin on perustettu kansallinen kaupunkipuisto muun muassa Turkuun ja Lontooseen suunnitellaan kokonaista National Park Citya.


14.09.2016

RADON MITTAUSKAUDEN AJANKOHTA LÄHESTYY

Radon on radioaktiivinen kaasu, jota voi esiintyä sisäilmassa haitallisina pitoisuuksina. Talon alla oleva maaperä on tärkein radonin lähde

Radon ja radonin haittavaikutukset

Radonkaasu on talojen sisäilmassa esiintyvä hajuton ja näkymätön jalokaasu. Radonkaasua pääsee taloon mm. läpivienneistä, betonihalkeamista sekä tiivistämättömistä saumakohdista. Asuminen suuressa radonpitoisuudessa lisää riskiä sairastua keuhkosyöpään. Radonin voi havaita vain mittaamalla.

Miten radonpitoisuus mitataan?

Huoneilman radonpitoisuus mitataan radonmittauspurkeilla lämmityskauden aikana 1.11-30.4. Kattava arvio altistuksesta saadaan, kun mitataan kahdella radonmittauspurkilla asunnon eri huoneissa ja/tai kerroksissa. Mittausaika on kaksi kuukautta.

Radonpitoisuuden mittauksen voi tilata STUKista. STUKin palvelun hintaan sisältyy asiakkaalle postitettava radonmittauspurkki, analyysi ja tuloskirje. STUKin Ympäristön säteilyvalvonta ja valmius -osasto on FINASin akkreditoima testauslaboratorio T167.

http://www.stuk.fi/palvelut/radonmittaukset/nain-teet-asunnon-radonmittauksen

Tulokset

Jos huoneilman radonmittaustulos ylittää 400 Bq/m3, Säteilyturvakeskus suosittelee ryhtymään toimenpiteisiin radonpitoisuuden pienentämiseksi.

Jos mittaustulos on 200 - 400 Bq/m3, Säteilyturvakeskus suosittelee muun muassa ilmanvaihdon parantamista ja muita helposti tehtäviä korjauksia, jotta radonpitoisuutta voitaisiin alentaa.

Jos huoneilman radonpitoisuus alittaa 200 Bq/m3, huonetilan radonturvallisuus on riittävä.

Ajankohtaista

EU:n uusi säteilysuojelun perusnormidirektiivi tulee voimaan vuoteen 2018 mennessä. Direktiivin mukainen maksimiviitearvo huoneilman radonpitoisuudelle on 300 Bq/m3. Suosittelemme toimimaan ennakoivasti ja ryhtymään vastaaviin toimenpiteisiin kuin 400Bq/m3 ylityksissä.

Pientalon myynti/radon mittaus

Radon mittaus on helppo ja edullinen tehdä, joten siihen kannattaa pientaloissa varautua jo ennen myynnin aloittamista.  STUKin kirjallinen raportti on oiva lisä pientalon muiden tarkastus- ja kunnossapitoraporttien joukossa. Mikäli mittauksen mukaan toimenpiteitä on radonpitoisuuksien johdosta tehtävä, niihin pystytään valmistautumaan ennen myyntiä tai hinnoittelemaan kyseisen remontin kustannus ostajalle.


12.09.2016

UUSI OPAS VAKUUTUKSISTA

FINE (Finanssialan sopimuspohjainen asiakasorganisaatio) on laatinut oppaan vuokralaisen, taloyhtiön osakkaan ja taloyhtiön vakuutuksista. Oppaassa käydään läpi niitä asioita, mitä kukin taho voi taloyhtiöissä vakuuttaa. Oppaassa käsitellään kiinteistö-, koti-, ja vastuuvakuutuksiin liittyviä kysymyksiä ja se tarjoaa tietoa niin taloyhtiöille, vuokralaisille kuin asunto-osakkeiden omistajillekin. Oppaaseen pääset tästä linkistä.

Lähde: SKVL Lakitiedote 12.9.16


04.08.2016

POTKUA ASUNTOKAUPPAAN

Usealta taholta on ehdotettu asunnon ostoon liittyvän varainsiirtoveron poistoa asunnon vaihdon yhteydessä. Idea on hyvä, sillä asunto-osakkeen 2 %:n varainsiirtoveron tai kiinteistön 4 %:n varainsiirtoveron säästö ostajalle asuntokaupan yhteydessä olisi tuhansia euroa.

Työn perässä muuttavan olisi, ainakin tältä osin, helpompi tehdä päätös paikkakunnan vaihdosta. Lisäksi useimmiten asunnon vaihdon yhteydessä on tarvetta remontoida sitä itselle uutta, mutta vanhaa asuntoa tai omakotitaloa. Säästö varainsiirtoverossa menisi remontointiin ja samalla työllistäisi paikallisia remonttiliikkeitä ja raha palautuisi kiertoon sekä kerryttäisi sitä kautta verotuloja.

Koska kotimaamme talous on sen verran alavireinen, niin voitaisiin aloittaa asteittainen varainsiirtoverosta luopuminen niin, että kiinteistöjen (omakotitalojen) nykyinen verokanta 4 %:a alennettaisiin 2 %:in eli samaan kuin asunto-osakkeilla. Ei ole selkeää syytä miksi omakotitalon ostajaa verotetaan tuplasti asuntokaupan yhteydessä. Omakotitalo kauppa kaipaa taajamissa piristystä sillä niiden kauppojen lisääntyessä myyntiketjujen pienempien asuntojen (usein kerrostalo neliö, kolmio ja kaksio) kauppa kiihtyy. Asunnon vaihdon tarvehan ei ole poistunut. Yhä edelleen perheet kasvavat tai pienenevät, työ- ja elämäntilanteet muuttuvat ja niihin elämäntilanteisiin liittyy useimmiten erilaisen asunnon hankinta, joko ostamalla tai vuokraamalla.

Lisäksi ammattivälittäjän palkkio asuntokaupan yhteydessä tulisi saattaa kotitalousvähennyksen piiriin. Vaadittaisiin välittäjältä LKV pätevyyttä ja kyseiseltä yritykseltä voimassaolevaa alv- sekä työeläkerekisterissä olemista sekä niiden maksujen hoitamista ajallaan. Samalla voitaisiin asettaa välittäjille enemmän vastuuta hoitaa välitystoiminta lakien, asetusten ja alan hyvän välitystavan mukaisesti, todellista selonottovelvollisuutta noudattaen. Alan arvostus lisääntyisi ja alan toimijoiden asiantuntemukseen voisi luottaa, ainakin nykyistä enemmän. Suuremman vastuun siirtäminen välitysliikkeelle sekä kyseiselle välittäjälle vähentäisi varmasti, taloudellisesti sekä henkisesti ahdistavia, raastavia riitoja ostajien ja myyjien välillä.


02.08.2016

MÄÄRÄAIKAISEN VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN

Tuomioistuimista haetaan määräaikaisten vuokrasopimusten purkautumisesta johtuvia korvauksia entistä useammin. Oletettavasti ilmiön syynä on määräaikaisten vuokrasopimuksien lisääntyminen ja vuokralaisten tietämättömyys määräaikaisen vuokrasopimuksen sitovuudesta.

Määräaikainen vuokrasopimus on yleensä voimassa vuoden (tai sovitun määräajan) ja vuokranantaja voi tehdä kaksi määräaikaista sopimusta peräkkäin ennen kuin se katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen voi vuokralainen irtisanoa kuukauden irtisanomisajalla. Usein opiskelupaikkakunnilla, missä pienten vuokra-asuntojen kysyntä on lähinnä ulkopaikkakuntalaisilla opiskelijoilla, tehdään peräkkäisiä määräaikaisia vuokrasopimuksia. Näin vuokranantaja takaa itselleen vuokratuotot 12 kuukaudeksi kerrallaan.

Vuokralainen pystyy hakemaan tuomioistuimelta päätöstä määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisesta kesken sopimuskauden, jos asuinpaikkaa joutuu vaihtamaan työn tai opiskelun johdosta. Lisäksi purkamista voi hakea sairastumisesta tai vammautumisesta johtuvasta asunnon tarpeen muuttumisesta. Muutos omassa taloudellisessa tilanteessa ei yleensä anna oikeutta purkaa määräaikaista vuokrasopimusta.

Vuokranantaja voi hakea määräaikaisen sopimuksen purkua mikäli vuokrat jätetään maksamatta tai vuokralainen viettää asunnossa häiritsevää elämää.

Oikeusrekisterikeskuksen antamien tietojen mukaan vuokrasopimuksen purkamiseen liittyviä korvaushakemuksia ratkaistiin tuomioistuimissa vuonna 2015 11005 kappaletta, joka on noin 18 % enemmän kuin esimerkiksi vuonna 2010.


22.07.2016

Rahanpesun valvontakampanja välitysliikkeille

Etelä-Suomen aluehallintovirasto toteuttaa vuonna 2016 kiinteistönvälitysliikkeisiin ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeisiin kohdistuvan rahanpesulain noudattamista koskevan valvontakampanjan. Etelä-Suomen aluehallintovirasto valvoo rahanpesulain noudattamista koko Suomen alueella.

Valvontakampanja alkaa verkkokyselyllä, joka lähetetään kaikille aluehallintovirastojen ylläpitämään välitysliikerekisteriin kuuluville kiinteistönvälitysliikkeille ja vuokrahuoneiston välitysliikkeille. Verkkokyselyn tarkoituksena on kerätä valvontaa varten aluehallintovirastolle tietoa ilmoitusvelvollisten rahanpesulainsäädännön tuntemuksesta ja lain asettamien velvoitteiden noudattamisesta.

Kiinteistönvälitysliikkeisiin ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeisiin ei ole aiemmin kohdistettu yhtä laajaa valvontakampanjaa rahanpesulain noudattamisen osalta. Kiinteistöihin sijoittaminen on nostettu yhdeksi keskeisistä rahanpesun riskikohteista Poliisiammattikorkeakoulun raportissa "Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen kansallinen riskiarvio 2015". Näin ollen kiinteistönvälitysliikkeisiin ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeisiin voidaan katsoa kohdistuvan keskivertoa suurempi riski tulla hyväksikäytetyksi rahanpesussa.

Aluehallintoviraston rahanpesuvalvonta on luonteeltaan ennen kaikkea ohjeistavaa. Valvonnan tarkoituksena on varmistua siitä, että rahanpesulain mukaisilla ilmoitusvelvollisilla on käytössään riittävät menetelmät rahanpesuriskien tunnistamiseen ja havaittujen poikkeuksellisten tilanteiden tuomiseksi viranomaisten tietoon. Verkkokyselyyn saatujen vastausten perusteella esitetään tarvittaessa lisäselvityspyyntöjä ja suoritetaan tarkastuskäyntejä.

Aluehallintoviraston verkkosivuilla löytyy kiinteistönvälitysliikkeille ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeille tehty toimialakohtainen erityisohje rahanpesulain noudattamisesta.


Lähde: SKVL lakitiedote 11/2016


21.07.2016

Hallituksen esitys keventää perintö- ja lahjaveroa

Hallitus on heinäkuun alussa lähettänyt lausuntokierrokselle esityksen muuttaa perintö- ja lahjaverolakia sekä tuloverolakia.
 
Perintö- ja lahjaverolakia ehdotetaan muutettavaksi siten, että verotusta kevennettäisiin veroasteikkojen kaikissa portaissa. Kevennykset painotettaisiin yritysten ja maatilojen sukupolvenvaihdosten edistämiseksi ensimmäisen veroluokan lahjaveroasteikon yläpäähän. Progressiivisten veroasteikkojen ylimmän portaan raja alennettaisiin 1.000.000 eurosta 500.000 euroon ja ylin veroprosentti alennettaisiin I veroluokassa lahjaverotuksessa 20 prosentista 15 prosenttiin ja perintöverotuksessa 17 prosenttiin sekä kummankin verolajin II veroluokassa 36 prosentista 34 prosenttiin. Lahjaverotuksessa pienin verotettava määrä korotettaisiin 4.000 eurosta 5.000 euroon. Muilta osin kevennykset toteutettaisiin veroprosentteja alentamalla ja asteikkojen portaiden lukumäärää ja alarajaa muuttamalla.

Perintö- ja lahjaverolakia muutettaisiin lisäksi siten, että perittävän kuoleman johdosta maksettavan vakuutuskorvuksen ja siihen verrattavan taloudellisen tuen osittainen verovapaus poistettaisiin. Veropohjan laajennuksesta kertyvä lisätuotto käytettäisiin veroasteikkojen kevennykseen.

Lisäksi muutettaisiin maatilan ja muun yrityksen sukupolvenvaihdoshuojennusta koskevia säännöksiä siten, että kun alaikäisen perillisen perintöosaan kuuluu huojennuksen edellytykseksi säädetty osa osakeyhtiön omistamiseen oikeuttavista osakkeista, yritystoiminnan jatkamisen arvioimisessa voitaisiin perillisen jatkamisena pitää myös edunvalvojan toimintaa osakeyhtiössä.

Tuloverolain luovutusvoittoverotusta koskevia säännöksiä muutettaisiin siten, että myytäessä perintönä tai lahjana saatu maatila, muu yritys tai sen osa, johon on sovellettu perintö- ja lahjaverolain sukupolvenvaihdoshuojennusta koskevia säännöksiä, hankintamenona pidettäisiin sitä määrää, josta perintö- tai lahjavero on aikanaan suoritettu.

Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan vuoden 2017 alusta. Muutoksia sovellettaisiin tapauksiin, joissa verovelvollisuus on alkanut lain tultua voimaan.

 Lähde: SKVL lakitiedote 11/2016


20.07.2016

Uusi tupakkalaki

UUDEN TUPAKKALAIN VAIKUTUS PARVEKETUPAKOIMISEEN

Eduskunta hyväksyi uuden tupakkalain kesäkuussa ja se astuu voimaan elokuun puolivälissä.

Vuoden 2017 alusta alkaen sovelletaan sääntelyä parveketupakointiin. Taloyhtiöt voivat hakea kunnalta parvekkeille ja terasseille sekä huoneistoihin tupakointikieltoa. Tosin viranomaiset antavat ohjeistuksia ja tupakointikiellon hakua tarkentavan asetuksen syksyllä. Joten taloyhtiöiden kannattaa odottaa hakemusten kanssa siihen saakka. Avoimia kysymyksiä on mm. miten asuntojen parveketupakoijia kuullaan ennen kiellon hakemista ja miten huomioidaan tilanteita, joissa yhtiön tietyt asunnot, esimerkiksi kattohuoneistot, sijaitsevat niin ettei savusta ole muille huoneistoille/asukkaille haittaa, yhdenvertaisuus eri huoneistojen välillä kuitenkin huomioon ottaen.

Lisäksi on huomioitava riski, että tupakointikielto parvekkeilla lisää huoneistojen sisätiloissa tupakointia. Silloin savu ei saa kulkeutua rappukäytäviin tai naapurihuoneistoon. Jos näin käy voi sisällä tupakoinnista seurata rakenteellisia korjaustarpeita, joista taloyhtiö olisi vastuussa. Lasku korjauksista lankeaisi näin kaikille osakkeen omistajille.

Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton mukaan tupakkakiellon hakemuksesta kannattaa päättää yhtiökokouksessa. Enemmistön päätös riittää jatkossa parveketupakointikiellon hakemiseen, enää ei siis vaadita yhtiöjärjestyksen muuttamista, joka edellyttäisi kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

Tupakointikiellon rikkomisesta voi seurata asukkaalle määrättävä uhkasakko ja ankarimmillaan on mahdollista, että taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa. Todennäköistä on, että ensimmäiset päätökset tupakointikiellon hakemisesta tehdään kevään 2017 yhtiökokouksissa. Suotavaa olisi, että pystyttäsiin löytämään järkevä ja noudatettavissa oleva ratkaisu asiaan, joka tulee varmasti herättämään suuria tunteita puolin jos toisin.


18.07.2016

Neuvontaa kuluttajille

Kuluttajaneuvonta

Asuntokauppaan ja välitystoimintaan liittyvissä kysymyksissä voi olla yhteydessä valtakunnalliseen kuluttajaneuvontaan: www.kkv.fi tai p. 029 553 6901.

Myös Suomen Kuluttajaliitosta saa neuvontaa mm. asunto- ja kiinteistökauppaongelmissa. Neuvonta on maksullinen. Suomen Kuluttajaliitolla on myös Asumisasioiden neuvonta (paikallispuhelun hinnalla), josta saa neuvontaa sekä puhelimitse että sähköpostitse huoneenvuokrasuhteisiin (mukaan lukien vuokranvälitys) liittyvissä kiistoissa vuokralaisille ja vuokranantajille, asunto-osakeyhtiöön liittyvissä ongelmissa osakkaille sekä asumisoikeusasumiseen liittyvissä kysymyksissä asumisoikeuden haltijoille. Neuvonnassa vastaavat kuluttajaliiton lakimiehet. Kuluttajaliiton yhteystiedot löytyvät osoitteesta www.kuluttajaliitto.fi.

Kaikkien välitysliikkeiden toiminnan lainmukaisuutta valvovat aluehallintovirastot, jotka voivat toimivaltansa puitteissa käsitellä välitysliikkeitä koskevia valituksia. Aluehallintovirastoissa välitysliikkeitä koskevia asioita hoidetaan kilpailu- ja kuluttajaosastolla. Aluehallintovirastojen yhteystiedot löytyvät osoitteesta www.avi.fi.


18.07.2016

Vuokra-asunnon normaali kuluminen

Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen ja asunnon siivous

Miksi tämä ohje on tehty?

Tämä ohje on tehty ohjaamaan vuokrasuhteen osapuolten välistä sopimista sekä opastamaan vuokranantajaa ja vuokralaista tilanteissa, jolloin ei ole täysin selvää ratkaisua asunnon korjauksen korvausvastuista.

Tämä ohje koskee vain asuinhuoneistojen vuokrasuhteita, eikä sitä näin ollen voida soveltaa sellaisenaan liikehuoneistojen vuokrasuhteisiin.

Pääosin vuokrasuhteet sujuvat alusta loppuun ongelmitta. Useimmissa vuokrasuhteissa asunto kuluu ainoastaan tavanomaisesti, mistä vuokranantaja yleensä vastaa. Tilanteita, joissa asunnoissa on muu vaurio, esiintyy harvemmin. Silloinkin kun erimielisyyksiä ilmenee, pääsevät osapuolet yleensä yhteisymmärrykseen siitä, miten tilanteessa menetellään.

Toisinaan vuokranantaja ja vuokralainen ovat kuitenkin asiasta eri mieltä. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL, 481/1995) ei aina anna näihin tilanteisiin yksiselitteistä vastausta. Tämän vuoksi tarvitaan ohje, jossa määritellään tavanomainen kuluminen ja asunnon luovutuksen yhteydessä tehtävän siivouksen laajuus. Ohjeistuksen toivotaan auttavan osapuolia löytämään tilanteeseen sovinnollinen ratkaisu.

Ohjeessa esitetyt tavanomaisen kulumisen linjaukset perustuvat pitkälti kuluttajariitalautakunnan ja tuomioistuinten ratkaisukäytäntöihin. Ohjeessa on myös esitetty joitakin esimerkkitapauksia, jotka edustavat pientä otosta ratkaisuista.

Ohjetta luettaessa on pidettävä mielessä, että osapuolet voivat aina sopia velvoitteista tarkemmin jo vuokrasopimusta solmiessaan. Tällöin on noudatettava vuokrasopimusta. Osapuolet voivat sopimuksella laajentaa tai rajoittaa vuokralaisen vastuuta siitä, missä kunnossa asunto on vuokrasuhteen päätyttyä luovutettava tai siitä, missä kunnossa asunto on luovutettava vuokralaiselle vuokrasuhteen alussa. Jos vuokralaisen vastuita lisätään, esimerkiksi sopimalla, että vuokralainen maalaa asunnon seinät, saattaa tällä olla vaikutusta vuokran määrään.

Tämän ohjeen laatimiseen ovat osallistuneet Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Isän-nöintiliitto, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry, Suomen Vuokranantajat ry, Vuokralaiset VKL ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry.

Yleistä

Vuokralaisen on hoidettava asuntoa huolellisesti (AHVL, 481/1995). Yleensä vuokranantaja on vastuussa asunnon kunnosta ja kunnossapidosta. Tällöin vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu asunnon normaalista käyttämisestä. Vuokranantajan kuuluu luovuttaa asunto vuokrasuhteen alussa tyhjänä ja siivottuna. Vastaavasti hyvään vuokratapaan kuuluu, että vuokralainen luovuttaa asunnon vuokrasuhteen päätyttyä tyhjänä, hyvässä kunnossa ja siivottuna.

Jos asunnossa on vika tai puute, joka kuuluu vuokranantajan korjattavaksi, vuokralaisella on oikeus saada vuokraa alennetuksi siltä ajalta, kun asunto ei ole ollut sovitussa tai lain edellyttämässä kunnossa. Vuokralaisella on oikeus saada jopa kokonaan vapautus vuokran maksamisesta, jos asuntoa ei ole voitu lainkaan käyttää. Oikeutta vuokran alennukseen tai vuokran maksamisesta vapautumiseen ei kuitenkaan ole kuin aikaisintaan siitä ajankohdasta lähtien, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon ilmenneestä puutteellisuudesta.

Ohjeistukseen pääset alla olevan linkin kautta:

Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen ja asunnon siivous

Lähde SKVL: Ohje vuokravälittäjälle, vuokranantajalle, vuokralaiselle ja isännöitsijälle.


09.06.2016

Verohallinnon tiedote, 22.3.2016

Uutta tietoa harmaasta taloudesta: Kiinteistönvälitys

Verohallinnon tiedote, 22.3.2016

Harmaan talouden selvitysyksikössä on tutkittu kiinteistövälitystä harjoittavien yritysten rekisteröitymisen edellytyksiä. Välitysliikkeiden velvoitteidenhoitoa on tutkittu harmaan talouden torjunnan näkökulmasta. Veroihin ja muihin lakisääteisiin maksuihin liittyvien velvoitteiden hoitaminen ei nykyään ole rekisteröitymisen edellytyksenä. Tähän ehdotetaan muutosta.


08.06.2016

Ehdotuksia uusista säädöksistä asuntolainojen antoon

Kuluttajansuojalakiin ehdotetaan lisättäväksi erityissäännöksiä asuntoluotoista. Muutoksilla pantaisiin täytäntöön EU-direktiivi, joka koskee asuntoluottoja ja sellaisia kuluttajaluottoja, joissa vakuudeksi annetaan asunto. Hallitus on antanut asiasta esityksen eduskunnalle.
Esityksen mukaan luotonantajan olisi annettava asuntoluottoa koskevat tiedot kuluttajalle vakiomuotoisella lomakkeella ennen luottosopimuksen tekemistä. Tämä helpottaisi kuluttajan mahdollisuutta vertailla tarjolla olevia asuntolainoja. Kuluttajalla olisi oikeus peruuttaa myös luotonantajan liiketiloissa tehty asuntoluottosopimus 14 päivän kuluessa. Nykyisin peruuttamisoikeus koskee vain etämyynnissä ja kotimyynnissä tarjottuja asuntoluottoja.

Asunto-omaisuuteen liittyvien kuluttajaluottojen osalta esitetään uusia säännöksiä myös luottotarjouksen tekemisestä, luoton vakuudeksi annettavan omaisuuden arvioinnista, neuvontapalveluista ja valuuttaluotoista.

Uutta olisi kaikkia luotonantajia koskeva luoton kytkykaupan kielto. Luottotarjouksen ehtona ei saisi olla, että kuluttaja tekee samalla sopimuksen toisesta palvelusta, esimerkiksi vakuutuksesta, luotonantajan tai tämän kanssa yhteistoiminnassa toimivan tahon kanssa. Yhdistetyt tarjoukset, joissa kuluttaja saa luoton edullisemmin ehdoin ostaessaan myös jonkin toisen palvelun, olisivat sitä vastoin jatkossakin sallittuja, kunhan kuluttajalla olisi halutessaan oikeus saada luotto myös ilman lisäpalvelun ostamista.

Lisätietoa ehdotetuista uusista säännöksistä tästä linkistä.

03.06.2016

VEROTTAJALTA UUSI OHJE OSITUKSEEN


Verohallinto on 20.5.2016 julkaissut ohjeen, jossa käsitellään osituksen yhteydessä tapahtuvia omistajanvaihdoksia ja niihin liittyviä varainsiirtoverokysymyksiä. Ohje keskittyy pääasiassa avioero-ositukseen ja sen yhteydessä tapahtuvien omistajanvaihdosten varainsiirtoverotukseen. Vastaavia periaatteita voidaan soveltaa soveltuvin osin myös kuoleman johdosta tapahtuvaan ositukseen. Ohje soveltuu myös rekisteröidyn parisuhteen purkautumistilanteisiin.

Pääset lukemaan ohjeen tästä linkistä.


14.05.2016

AMMATTITAITOISEN KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN OMINAISUUDET

KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄ APUNA ASUNNON MYYNTIIN

Kiinteistönvälittäjän valinta on usein edessä kun asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi. Suomessa toimeksiantaja saa vapaasti valita oman kiinteistönvälittäjänsä, eikä esimerkiksi asuntolainan saamisen ehtona voi olla jonkin määrätyn välitystoimijan käyttäminen.

Koska kiinteistönvälitysalalla on paljon tarjontaa, kannattaa sopivimman välittäjän etsimiseen käyttää hetki aikaa. Vaatikaa suosituksia hyvästä välitystoiminnasta, niitä on kaikilla ammattitaitoisilla välittäjillä.

TÄRKEIMMÄT OMINAISUUDET HYVÄLLE KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄLLE

Ammattitaitoinen.

Lain mukaan kiinteistönvälittäjien tulee noudattaa työssään hyvää välitystapaa. Hyvästä välitystavasta on laadittu kirjallinen ohjeistus, jota myös jokainen Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton jäsen on sitoutunut noudattamaan. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä on perehtynyt kiinteistönvälitystoiminnan lainsäädäntöön ja harjoittaa kiinteistönvälitystyötä sen mukaisesti.

Juridisen osaamisen lisäksi ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa määritellä asunnolle perustellun myyntihinnan tilastojen ja asunnon ominaispiirteiden perusteella. Hyvä kiinteistönvälittäjä on myös hyvä markkinoija: hän osaa laatia vetävän myynti-ilmoituksen ja vastata asuntoesittelyissä mitä moninaisimpiin kysymyksiin. Näiden lisäksi kiinteistönvälittäjä osaa ohjeistaa asuntokaupan osapuolia myynnin eri vaiheissa.

Rehellinen.

Rehellisyys on yksi tärkeimmistä kiinteistönvälittäjän ominaisuuksista. Lain mukaan kiinteistönvälittäjä on tiedonantovelvollinen sekä ostajalle, että toimeksiantajalle. Toimeksiantajan kohdalla tiedonantovelvollisuus tarkoittaa, että välittäjän tulee kertoa toimeksiantajalle kaikki sellaiset tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos näiden tietojen voidaan olettaa vaikuttavan toimeksiantosopimuksen solmimiseen, tiedot annetaan jo ennen sopimuksen tekemistä. Mikäli kiinteistönvälittäjä harjoittaa niin sanottua asiakasohjausta esimerkiksi suosittelemalla määrätyn yhteistyökumppanin palveluita, on tästä roolista aina kerrottava asiakkaalle erikseen.

Toisinaan kiinteistönvälittäjä voi tarjota palveluitaan myös sellaiselle henkilölle, joka myy asuntoaan itsenäisesti. Tällaisissa tapauksissa hyvän välitystavan ohjeistusta noudattava kiinteistönvälittäjä esittelee aina itsensä nimenomaan välitysliikkeen edustajana. Ostajaehdokkaaksi tekeytyminen tai yhteydenotot tapauksissa, joissa itsemyyjä on selkeästi kieltänyt välittäjien yhteydenotot, eivät kuulu hyvän välitystavan mukaiseen toimintaan.

Oikeudenmukainen.

Hyvä kiinteistönvälittäjä on objektiivinen ja harjoittaa välitystyötä molempien osapuolten oikeuksia kunnioittaen. Kohdetta koskevat tiedot on annettava tasapuolisesti myös sellaisissa tapauksissa, joissa tieto on toimeksiantajan kannalta epäedullista. Tietojen kätkeminen tai salailu eivät milloinkaan ole osa hyvän kiinteistönvälittäjän toimintaa.

Sopimuksia laatiessaan kiinteistönvälittäjän on määriteltävä kirjallisena osapuolille aiheutuvat taloudelliset velvoitteet ja sitoumukset. Hyvä kiinteistönvälittäjä pyrkii sovittamaan osapuolten edut yhteen tavalla, joka on oikeudenmukainen molemmille osapuolille eikä hyödytä toista osapuolta toisen kustannuksella.

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto (SKVL) on kiinteistönvälitysalan yrittäjien palvelu- ja edunvalvontajärjestö. Verkostomme kattaa yli 400 paikallista kiinteistönvälitystoimistoa ympäri Suomen ja olemme sitoutuneet noudattamaan hyvää välitystapaa. Jäsenyritykset löytyvät http://www.skvl.fi/jasenyritykset.


27.04.2016

Heikkotasoisten yhtiökokouksien sudenkuopat

Eero Vesterinen kirjoittaa mielipiteessään.

Pörssiyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden pitäessä tähän aikaan vuodesta yhtiökokouksiaan, on paikallaan verrata osakkeenomistajien kannalta niiden kokouskäytäntöjä.

Monissa taloyhtiöissä nämä kokoukset voivat olla hyvin heikkotasoisia ja suorastaan lainvastaisesti läpivietyjä. Osakkaan puhe- ja äänivaltaa saatetaan perusteettomasti rajoittaa tai pyritään se kokonaan estämään.

Klikkiytynyt vanha hallinto pyritään säilyttämään keinoja kaihtamatta, vaikka sen aikaansaannokset vuosia olisivat olleet kalliilla hinnalla saatua ”sutta ja sekundaa”. Talon hallituksen puheenjohtaja on usein yhtiökokouksen puheenjohtajana ja isännöitsijä sihteeri.

Heikolla tolalla olevissa taloyhtiöissä nämä monesti onnistuvat viemään yhtiökokouksen läpi haluamallaan tarkoitushakuisella tavalla, jossa huono ja osakkaille kalliiksi käynyt meininki yritetään viedä hyväksytysti läpi – monesti onnistuenkin, vallankin, jos isännöitsijä sihteerinä tekee kokouspöytäkirjan niin, että asiakohta myöhemmin voidaan osoittaa näin päätetyksi, eikä kokouksessa valittu pöytäkirjantarkastaja ole siihen ymmärtänyt tai välittänyt ilmaista, että asiakohta on kirjattu vääristellen tai ei muutoin ole tehdyn päätöksen mukainen.

Pörssiyhtiöissä kuluneen vuoden toiminnasta annetaan yleensä avoin ja riittävä selonteko, luodaan katsaus nykytilaan, sekä tarkastellaan yhtiön kannalta keskeisempiä tulevaisuuden näkymiä ja suunnitelmia.

Yhtiön johto ja hallitus ovat paikalla, isommissa yhtiöissä tilintarkastajakin, antamassa selontekoa yhtiön hallinnosta ja muusta toiminnasta, sekä vastaamassa osakkeenomistajien kysymyksiin ja esitettyihin näkökohtiin.

Yhtiökokoukset viedään läpi lainmukaisesti, hyvää, sujuvaa ja tasapuolista kokouskäytäntöä noudattaen.

Osakkeenomistajille annetaan tasapuolisesti pyydetyt puheenvuorot. Heitä kuunnellaan ja asialliset kohdat huomioidaan ja kirjataan oikealla tavalla kokouspöytäkirjaan. Heidän kysymyksiinsä vastataan asiallisesti ja tarkasti, joskus jopa kirjallisesti jälkikäteen, jos riittävää tietoa asiasta ei kokouksessa ole.

Monessa asunto-osakeyhtiössä lähimainkaan edellisenkaltaiseen kokouskäytäntöön ei ole koskaan päästy, eikä siihen edes pyritä, sen varmemmin, minkä huonommalla tolalla taloyhtiön asiat ovat.

Tällaisissa taloyhtiöissä huono hallinto pyrkii viemään tärkeät talous-, remontti ja muut sille kiusalliset asiat läpi mahdollisimman nopeasti ja ”vähin äänin”.

Vähäpätöisissä keskusteluasioissa kyllä voidaan käyttää aikaa vaikka pidempäänkin.

Kokouksen tärkeimmät asiat voidaan tällä tavoin sivuttaa pintaraapaisulla, mutta helpoissa asioissa voidaan olla ”suuria asiantuntijoita” ja viipyä pitkäänkin.

Tällä tavoin lukuisissa taloyhtiöissä osaamaton hallitus ja isännöitsijä ovat keplotelleet itselle vuosittain uudelleenvalinnan, ja entinen taloyhtiölle kalliiksi koitunut asiainhoito voi jatkua.

Kirjoittaja on Suomen asunto-osakkeenomistajat ry:n (SAO), viestintätoimikunnan edustaja. Kirjoitus julkaistiin Aamulehden Mielipide-sivulla 25. huhtikuuta.


22.04.2016

Ohjeita taloyhtiön viestintään

Oikeusministeriö, isännöintiliitto ja kiinteistöliittö ovat aikaansaaneet hyvän ohjeistuksen koskien taloyhtiöiden viestintää. Soveltuu erinomaisesti osakkaille, hallituksen jäsenille ja ennen kaikkea isännöitsijöille sisäistettäväksi.

http://www.isannointiliitto.fi/asuminentaloyhtiossa/asuminentaloyhtiossa/viestintasuositustaloyhtioille/default.aspx

 


15.04.2016

Asbestilaki ja -asetus 2016

Vuoden alusta astui voimaan uusi asbestilaki ja asbestiasetus. Uudella sääntelyllä pyritään paremmin turvaamaan niin asbestin parissa työskentelevien kuin asukkaidenkin turvallisuutta. Asbesti ei itsessään ole vaarallista, mutta purkutyössä syntyvä pöly on erittäin haitallista. Remonteissa tulee varmistua, ettei asbestipölyä jää asuintiloihin. Isännöintiliitto laati ohjeet osakkaille.

Uusi sääntely ja sen mukana tulleet lisävelvoitteet viivästyttävät remontteja ja nostavat kustannuksia jonkin verran. Lisääntyvän työn ja ajan vastapainona remontin päätteeksi voi turvallisemmin mielin jatkaa elämistä hyvässä asuinympäristössä.

Ota huomioon ainakin nämä:

1. Maltti on valttia

Jos olet aikeissa tehdä remontin, joka edellyttää pintarakenteiden purkamista, tee siitä ilmoitus isännöintiin. Tämä saattaa ainakin aluksi viivästyttää remontin kokonaiskestoa, sillä mittaustuloksen valmistuminen ottaa oman aikansa.

2. Asbestikartoitus

Uuden asbestiasetuksen mukaan purettavien materiaalien asbestipitoisuus pitää aina etukäteen selvittää. Tämä velvoite koskee myös osakkaiden omia remontteja. Remonttia ei saa purkutyön osalta aloittaa ennen asbestikartoituksen tekemistä.

Purkutyöstä on tehtävä kirjallinen turvallisuussuunnitelma. Asbestikartoitus pitää dokumentoida ja liittää turvallisuusasiakirjaan.

Asbestikartoituksen saa suorittaa ”riittävän perehtynyt henkilö”. Lisätietoja kannattaa kysyä omalta isännöitsijältä.

3. Purkutyöt saa tehdä vain pätevä ja rekisteröity toimija

Varmista, että purkutyön tekijä on asbestipurkutyöluparekisterissä. Rekisteri löytyy osoitteesta asbestipurkuluparekisteri.ahtp.fi .

4. Asbestin mittaus

Uusi sääntely velvoittaa mittaamaan asbestipurkutyön jälkeen tilan asbestipitoisuuden, jotta varmistutaan tilan puhtaudesta.

5. Dokumentaatio

Suoritettavasta työstä voi rohkeasti vaatia urakoitsijalta dokumentaatiota urakan eri työvaiheista ja niiden vaikutuksesta hintaan.

6. Kustannusten jako

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaiden välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Se pätee, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksessä asiasta ole muuta määrätty.

Jos yhtiön kunnossapidettävä rakennuksen osa on rikki, yhtiön pitää teettää korjaus ja maksaa kustannukset. Jos taas remontti tehdään siksi, että osakas haluaa uudistaa huoneistonsa sinänsä ehjiä rakenteita/laitteita, maksaa osakas luonnollisesti remonttikustannukset ja kartoitukset. Asbestilain uudistus ei vaikuta tähän kustannustenjakoon.

Printtaa täältä Isännöintiliiton osakkaan ohjeet.

- Kotitalolehti 22.12.2015


18.03.2016

HENKILÖKOHTAINEN AUKTORISOINTI

LAATUA ISÄNNÖINTIIN, HENKILÖKOHTAINEN AUKTORISOINTI

Taloyhtiöiden isännöinti on merkittävä tekijä ylläpitämään arvoa asunto-osakeyhtiöissä. Pätevä isännöitsijä on paitsi sosiaalisilta taidoiltaan, myös tekniseltä osaamiseltaan valmis kehittämään omaa ammattitaitoaan. Tämä mahdollisuus henkilökohtaiseen auktorisointiin on erinomainen tapa ammattilaiselle osoittaa pätevyytensä ja halukkuutensa oman toimenkuvansa kehittämiseen.  Taloyhtiöiden osakkeenomistajille on tärkeintä, että yhtiön osakkeiden arvoa ei romuteta huolimattomalla isännöinnillä tai hallinnolla. Hallituksen jäsenille, jotka useinkaan eivät ole ammattilaisia, yksi apuväline isännöitsijöiden seulomiseen on henkilökohtainen auktorisointi. Merkittävä uudistus alalle, onnittelut.

Isännöinnin Auktorisointi ISA ry myöntää henkilökohtaisia Auktorisoitu isännöitsijä -nimikkeitä. Hakujärjestelmä on auennut 14.1.2016. Auktorisoitu isännöitsijä on alalle koulutettu ja kokenut isännöinnin ammattilainen. Hän sitoutuu itsensä jatkuvaan kehittämiseen ja noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita. Ensimmäinen tentti on järjestetty 1.2.2016, ensimmäiset auktorisoidut isännöitsijät saivat diplominsa 15.3.2016. Nimilista auktorisoiduista isännöitsijöistä löytyy Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n nettisivuilta www.isayhdistys.fi.

Auktorisoinnin vähimmäisvaatimuksina on kolmen vuoden työkokemus sekä isännöintialan peruskoulutus ja laaja projektikokemus. Lisäksi hakijan on läpäistävä laki- ja säädösosaamista mittaava tentti. Auktorisoitu isännöitsijä pitää osaamisensa ajan tasalla ja raportoi siitä kolmen vuoden välein ISA ry:lle. Auktorisointi on voimassa kuusi vuotta, jonka jälkeen isännöitsijän on läpäistävä tentti uudestaan.

Olisi hienoa jos kiinteistönvälityksessäkin päästäisiin tilanteeseen missä osaaminen tulisi osoittaa/saisi osoittaa esimerkiksi kolmen vuoden välein tehtävällä tentillä. Uusia välitysalaan liittyviä lakiuudistuksia tulee voimaan joka vuosi ja rakennustekniikan perusteet olisi syytä tuntea kaikkien, jotka alalla toimivat. Kiinteistönvälittäjälle osaamisen pysyminen ajan tasalla on yhtä tärkeää kuin isännöitsijöillekin. Asiakkailla pitäisi olla mahdollisuus verrata myös välittäjien ammattitaitoa ja siihen selkein tapa olisi todistus säännöllisestä ammattitaidon ylläpitämisestä. Tätä uudistusta odotan.


13.03.2016

SOVITTELU RIITELYN SIJAAN

Koti on lähes kaikille suomalaisille taloudellisesti suurin varallisuus. Sen lisäksi omaan kotiin liittyy suuret tunteet ja elämäntilanteet, joiden arvo ei ole edes taloudellisesti laskettavissa.

Asuntokaupan jälkeen omistajalla on huoneistokaupoissa kaksi vuotta ja kiinteistökaupoissa viisi vuotta aikaa reklamoida esille tullutta virhettä, sekä esittää vaatimuksia myyjälle, sopimuksen toiselle osapuolelle. Mittakaavaltaan nämä vaatimukset ovat usein merkittäviä niin taloudellisesti, kuin henkisestikin. Siitä syystä olisi erittäin tärkeää, jo mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, miettiä riitelyn mielekkyyttä. Olisiko sittenkin kannattavampaa maksaa muutaman tuhannen euron remontointikulut itse tai ainakin sovitella asiaa vastakkaisen osapuolen kanssa?

Omistajalla on aina velvollisuus näyttää toteen virheen olemassaolo, sekä korvauksen määrän ja kaupan mahdollisen purun edellytysten täyttyminen. Mikäli puhutaan muutaman tuhannen euron kulusta, jolla vika saadaan korjattua, ei ole mielekästä tuhlata moninkertaista summaa asiantuntijapalkkioihin ja oikeudenkäyntikuluihin. Oikeudenkäynteihin kuluu aikaa, jopa vuosia, mikäli hävinnyt osapuoli vielä valittaa hovioikeuteen. Vaurio, joka olisi pitänyt korjata mahdollisimman pikaisesti sen havaitsemisen jälkeen, on saattanut kasvaa entistä suuremmaksi ja kalliimmaksi.

Asuntokaupoissa sovittelu on ensiarvoisen tärkeää, sillä riitely omaan kotiin liittyvistä virheistä on pahimmillaan taloudellisesti ja terveydellisesti ylivoimaisen raskasta. Molempien osapuolien on hyvä joustaa riitatilanteessa, tulla puolitiehen vastaan. Laiha sopu on aina parempi kuin lihava riita, sillä kustannukset nousevat huimasti mitä kauemmin riidellään.

Tärkeintä kuitenkin olisi ettei riitaa pääsisi syntymäänkään. Asuntokaupassa ammattitaitoinen välittäjä, joka ymmärtää myytävän kiinteistön/huoneiston rakennustekniikan perusteet, ylläpitää ammattitaitoaan säännöllisillä koulutuksilla ja on sitoutunut oman liitonsa (SKVL) eettisiin sääntöihin sekä noudattaa niitä koko myyntiprosessin ajan, on molemmille osapuolille arvokas. Laadukasta välittäjää ei koskaan saa halvimmalla hinnalla. Välityspalkkioon sisältyy myös kyseisen välittäjän ammattitaidon ylläpitäminen. Sen lisäksi välittäjältä vaaditaan ammattiylpeyttä ja moraalia noudattaa sääntöjä, joiden avulla ostaja ymmärtää mitä on ostamassa ja myyjä ymmärtää, että ostajalle on kaikki tarvittava tieto annettava, vaikka se vähentäisi mahdollista ostohalukkuutta tai alentaisi hintaa minkä myyjä kodistaan haluaisi.

Valitse välittäjäsi huolella. SKVL liittoon kuuluvat välitystoimistot löytyy linkistä http://www.skvl.fi/jasenyritykset kysy suosittelijoita ja vaadi välittäjää kertomaan mihin koulutuksiin hän on osallistunut viimeisen vuoden aikana. Kannattaa valita ammattilainen hoitamaan elämäsi tärkeintä varallisuutta. 


03.03.2016

KULUTTAJARIITOJEN VAIHTOEHTOINEN RIIDANRATKAISU

EU-direktiivi, kuluttajariitojen vaihtoehtoista riidanratkaisua koskevat, ns ADR-direktiivi ja ODR-asetus tulivat voimaan 9.1.2016.

Tarkoituksena on tehostaa ja helpottaa tuomioistuinten ulkopuolisten riidanratkaisuelinten toimintaa. Yritysten on kerrottava, että kuluttaja voi käyttää vaihtoehtoisia riidanratkaisuelimiä erimielisyyksien ratkaisemiseen. Suomessa kuluttajariitalautakunnalla on yleistoimivalta kuluttajariitojen tuomioistuinten ulkopuoliseen ratkaisemiseen. ADR-direktiivi muuttaa kuluttajariitalautakunnan toimintaa. Jatkossa kuluttajariitalautakunta voi jättää valituksen käsittelemättä, jos kuluttaja ei ole ensin ollut yhteydessä kuluttajaneuvontaan selvittääkseen asiaa.

Tämä koskee myös kiinteistönvälitysalaa ja myös meillä on verkkosivuillamme tiedonantovelvollisuus, ja sopimuksen vakioehtoihin lisättävä huomautus asiasta.

Tässä A.Oreschnikoff Oy|OMAT Kodit LKV ilmoitus asiasta.

Jos kauppasopimusta koskevaa erimielisyyttä ei saada ratkaistuksi osapuolten välisellä neuvottelulla, kuluttaja voi saada asian kuluttajariitalautakunnan (www.kuluttajariita.fi) ratkaistavaksi. Ennen asian viemistä kuluttajariitalautakunnan käsittelyyn kuluttajan tulee olla yhteydessä maistraattien kuluttajaneuvontaan (www.kuluttajaneuvonta.fi).


25.02.2016

AJATUKSIA ASUNTOPULAAN

Pääkaupunkiseudun asuntopulaan tarvitaan uudelaista ja innovatiivista ajattelua. Olisiko mahdollistä hyödyntää tai ainakin kehittää jotain vastaavaa tänne kylmän kosteaan Pohjolaan, kun on kehitetty lämpimämpien maiden asuntopulaan.

Ympäri maailmaa painitaan samantyyppisten ongelmien kanssa. Useat kansainväliset yhtiöt kehittävät ratkaisuja, joilla voitaisiin parantaa esimerkiksi erilaisten slummialueiden asumisen tasoa ja luoda nopeasti sekä yksinkertaisesti kattoja tarvitsevien pään päälle.

Meillä Suomessa asuntopula johtuu väestön pakkautumisesta alueelle minne ei saada riittävän nopeasti kaavoitettua ja rakennettua järkevän hintaisia asuntoja. Pulaa on erityisesti pienille talouksille, yhdelle tai kahdelle hengelle, sopivista asunnoista, niin vuokrattavista kuin ostettavistakin. Ymmärrettävästi meidän ilmasto edellyttää talojen/asuntojen eristykseen ja lämmitykseen enemmän panostusta kuin aurinkoisemmilla alueilla, mutta mielelläni näkisin jotain tämän tyyppisiä ratkaisuja kehitettävän meilläkin. Hyviä ajatuksia on jo herännyt, myös kotimaisin voimin mm. 

www.luomura.com

www.ebs-block.com

 


21.02.2016

YHTIÖKOKOUKSET

HOIDA VARALLISUUTTASI, OSALLISTU YHTIÖKOKOUKSEEN

Kevät on asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokousaikaa. Jokaisen osakkeenomistajan kannattaa valvoa oman omaisuutensa hoitoa osallistumalla yhtiökokoukseen, sillä se on taloyhtiön ylin päättävä elin.  

Yhtiökokouksessa osakkeenomistaja saa tietoa oman taloyhtiön asioista sekä pääsee vaikuttamaan siihen millainen oma taloyhtiö on ja kuinka se toimii. Yhtiökokouksen päätökset vaikuttavat jokaisen osakkeenomistajan asumiskustannuksiin, monesti myös asumisviihtyisyyteen, mutta ennen kaikkea omaisuuden arvoon. Sillä huonosti hoidettu yhtiö ja ammattitaidoton isännöinti näkyy myös asunnon myyntihinnassa.

Liian monet taloyhtiöiden osakkaat eivät osallistu yhtiökokoukseen, jossa kuitenkin päätetään merkittävistä asioista mm.

- taloyhtiön yhtiövastikkeen määrästä ja talousarviosta

- valitaan taloyhtiölle hallitus

- päätetään merkittävimmistä korjaushankkeista ja remonteista

- vahvistetaan tilinpäätös ja myönnetään vastuuvapaus hallitukselle ja isännöitsijälle

Pääkaupunkiseudulla korjausvelka on sitä luokkaa, että suuria remontteja on lähivuosina tiedossa todella monissa yhtiöissä. Asunnon omistaminen yhtiössä, jossa on tarvetta rakennuksen iän puolesta mittaviin korjauksiin, edellyttäisi erityistä mielenkiintoa sitä kohtaan miten hallitus ja isännöitsijä asioita yhtiössä hoitavat. Osallistumista ei kannattaisi pelätä, päinvastoin. Tyhmiä kysymyksiä ei olekaan, isännöitsijälle maksetaan siitä, että vastauksia tarvittaessa saadaan. Lisäksi tietoa yhtiökokouksien työjärjestyksestä sekä asiakirjoista ym löytyy linkistä http://www.taloyhtio.net/yhtiokokousopas/.


18.02.2016

ASUMISTERVEYS/ARVO

Asumisterveys ja asunnon arvon säilyminen:

Helsingissä korjausrakentaminen on valloillaan. Rakennuskanta on vanhaa ja taloyhtiöt ovat tilanteessa missä lvis- ja julkisivuremontit ovat ajankohtaisia yhä useammassa yhtiössä. Sisäilman laatuun ja asumisviihtyvyyteen vaikuttaa monet eri tekijät ja niistä puhutaan paatoksella.

Esimerkiksi lobataanko meille erilaisia teknisiä ratkaisuja terveyden vai taloudellisen hyödyn takia? Onko koneellinen poisto (huippuimuri katolla) asuntojen korvausilmaventtiileillä varustettuna paras vaihtoehto 20-luvun kerrostaloon perinteisen painovoimaisen ilmanvaihdon tilalle?  Mistä löytyy riittävästi puolueetonta tietoa taloyhtiöiden hallitusten jäsenille sekä isännöitsijälle? Kun mietitään vielä uusia energiatehokkuusvaatimuksia, niin mennäänkö ojasta allikkoon kun riittävän laaja-alaista tietoa on haastava löytää.

Valveutunut taloyhtiön hallitus, ammattitaitoinen isännöitsijä ja yhteistyö laadukkaan korjausrakentamiseen keskittyneen yrityksen kanssa, mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, saattaa johtaa positiiviseen lopputulokseen. Tietoa ja koulutusta on tarjolla myös isännöitsijöille. Suuresti ihmettelen, miten harvat vaivautuvat edes maksuttomille koulutuspäiville, oli sitten kysymys isännöitsijöistä tai kiinteistönvälittäjistä. Onko meillä näissäkin ammateissa kadonnut ammattiylpeys? Eikö olisi hienoa ymmärtää edes perusasioita rakennustekniikasta, ilmanvaihdosta, nykyaikaisista kosteuserityksistä ym. Moniammatillista yhteistyötä tarvitaan kautta koko linjan. Yksilötasolla kuitenkin tärkeintä on asumisterveys sekä sijoitetun omaisuuden arvon säilyminen.

Sisäilman laatu puhuttaa kansainväliselläkin tasolla. EU:n rahoittama Hitea-hanke tutkii koulujen kosteus- ja homevaurioita Suomessa, Hollannissa ja Espanjassa, https://www.thl.fi/fi/tutkimus-ja-asiantuntijatyo/hankkeet-ja-ohjelmat/hankkeet/31095. Suomen Akatemia rahoittaa Sisu-hanketta, jossa selvitetään kouluissa tehtävien kosteusvauriokorjausten vaikutusta opettajien ja oppilaisen terveyteen, https://www.thl.fi/fi/tutkimus-ja-asiantuntijatyo/hankkeet-ja-ohjelmat/hankkeet/31160


07.02.2016

ASP-lainoista

ASP ensiasunnon ostajan kaveri

Uhkaako mahdollinen ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapauden poisto ASP-säästötilejä? Olen kiinteistönvälittäjänä lämpimästi suositellut ASP-tilin avaamista, jotta rutiini säästämiseen syntyy. Porkkana on tietenkin ollut selkeät edut ja hyödyt valtion antamista korkotuista ja takauksista ensiasunnon oston yhteydessä. Vaikka asuntosäästöpalkkio on historiaa, olisi hyvä ettei järjestelmää ajeta alas ja tehdä ensiasunnon ostamisesta, erityisesti pääkaupunkiseudulla, entistä hankalampaa ja harvempien herkkua.  Siihen vaikuttaa myös varainsiirtoverovapaus.

ASP-laina (sanasta asuntosäästöpalkkio) on 18–39-vuotiaille tarkoitettu Suomen valtion tukema järjestelmä ensiasunnon hankintaan. Lainan ottaja tekee pankin kanssa sopimuksen ASP-säästämisestä ja säästää osan lainasummasta ASP-tilille, minkä jälkeen pankki lainaa loput kauppasummasta asuntolaina. ASP-lainan yhteydessä asuntolainaan myönnetään erilaisia tukia ja etuja.

  • Asuntosäästötallettajaksi voi ryhtyä henkilö, joka ennen tallettamisen aloittamista on täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta. ASP-lainan voi kuitenkin nostaa vaikka olisi siinä vaiheessa täyttänyt 40 vuotta.
  • Asuntosäästötallettajaksi ei kuitenkaan voi ryhtyä henkilö, joka on aikaisemmin omistanut vähintään 50 % asuinhuoneistosta.
  • Aviopuolisot voivat ryhtyä yhdessä asuntosäästötallettajiksi, vaikka toinen puoliso olisi täyttänyt 40 vuotta.

ASP-tilille säästetyille rahoille saa normaalia paremman koron ja korot ovat verovapaita.

  • Pankki maksaa asuntosäästötalletukselle verotonta korkoa 1 % joka vuosi. Korko maksetaan suoraan ASP-tilille, joten kertyy korkoa korolle.
  • Sillä hetkellä kun tallettaja ottaa ASP-lainan ja asunnon kauppakirjat on tehty, pankki maksaa verotonta lisäkorkoa. Tallettaja saa lisäkorkoa enintään tilin avausvuodelta ja viideltä sitä seuraavalta vuodelta. Lisäkorko on vähintään 2 % ja enintään 4 % per vuosi. Pankit ovat tulkinneet lain niin, ettei lisäkorko kerrytä korkoa korolle.

Myös ASP-lainan korko on normaalin asuntolainan korkoa edullisempi ja korolle saa valtion korkotuen koron noustessa suuremmaksi kuin 3,8 %. Korkotukea maksetaan 70 prosenttia korkotukilainasta perittävän vuotuisen koron siitä osasta, joka ylittää 3,8 prosenttia lainan jäljellä olevasta pääomasta. Esimerkiksi jos kokonaiskorko on 5,8 prosenttia, maksetaan 5,8:n ja 3,8 prosentin erotuksesta korkotukea 70 prosenttia eli 1,4 prosenttiyksikköä. 

Korkotuetun lainan enimmäismäärät ovat paikkakuntakohtaisia. Helsingissä enimmäismäärä on 180.000,- euroa, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 145.000,- euroa ja muissa kunnissa 115.000,- euroa.

ASP-tilillle on säästettävä vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta vähintään kahden vuoden ajan, minkä jälkeen pankki voi myöntää lainan. Tilille säästetään 150–3 000 euroa vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä. Kahden vuoden vähimmäisajan kuluessa tilille voi siis kertyä vähintään 1 200 euroa ja enintään 24 000 euroa. Säästämistä voi myös jatkaa kahden vuoden vähimmäisajan jälkeen. Asuntolainan voi säästämisen jälkeen kilpailuttaa ja ottaa lainan myös toisesta pankista kuin missä ASP-tili sijaitsee. ASP-säästöt saa käyttöönsä vasta kun asunnon kauppakirja on allekirjoitettu, joten asunnon käsirahaa ei ASP-tililtä voi maksaa.

ASP-säästämisen voi lopettaa myös kesken, jolloin menettää ASP-lainan edut ja säästöilleen saa vain yhden prosentin koron.


06.02.2016

Asumisen verotus ja varainsiirtoverotus

ASUMISEN VEROTUS JA VARAISIIRTOVEROTUS

Ympäristöministeriön asettaman hankeryhmän toimenpide-ehdotukset koskien asumisen verotusta, raportti annettu 24.2.2015:

  • asuntolainojen korkovähennysoikeuden pienentäminen asteittain niin, että se poistuu kokonaan vuoteen 2019 mennessä
  • asuinkiinteistöjen kaupasta perittävä varainsiirtovero alennetaan samalle tasolle (2 %) kuin osakehuoneistojen kaupasta perittävä varainsiirtovero
  • poistetaan varainsiirtoverovapaus ensiasunnon ostajalta

Tällä hetkellä ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos KAIKKI seuraavista edellytyksistä täyttyvät: Omistat ostettavasta asunnosta vähintään 50 %, olet kaupantekohetkellä 18-39 –vuotias, asunto tulee asuinkäyttöösi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta etkä ole aikaisemmin omistanut asunnosta tai asuinrakennuksesta vähintään 50 %:a.

koko raportti https://helda.helsinki.fi/bitstream/handle/10138/153468/YMra_4_2015.pdf?sequence=1

 

 


07.01.2016

LKV-pätevyys varmistaa ammattimaiseen kiinteistönvälityksen, pätevyysvaatimukset kiristyvät 1.1.2016.

Kiinteistönvälittäjien pätevyysvaatimukset kiristyvät. Jatkossa välitysliikkeen vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella on välittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys. Suomessa kiinteistönvälittäjän nimikettä tai lyhennettä LKV saavat käyttää vain ne henkilöt, jotka ovat suorittaneet Keskuskauppakamarin järjestämän kiinteistönvälittäjäkokeen. Myös muilla välitystehtäviä suorittavilla henkilöillä on oltava tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito.

Laki tuli voimaan 1.5.2013, mutta lain 5 pykälän ensimmäinen momentti tulee voimaan kuitenkin vasta 1.1.2016.  Kyseinen siirtymäsäännös koskee sitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on tarkoitettu ammattipätevyys.

Lähes kolmen vuoden siirtymäaika on mahdollistanut kaikille yrityksille ja henkilöille, jotka haluavat toimia alalla ammattitaidolla, hankkia uuden lain vaatimat pätevyydet. Kiinteistönvälitysalalle luonnollista sekä odotettua on se, että alalta poistuu toimijoita, jotka eivät täytä edes näitä minimivaatimuksia. Asiakkaille, niin ostajille kuin myyjillekin, on ensiarvoisen tärkeää luottaa siihen, että tärkeimmän varallisuusomaisuuden hoitajalla on  riittävä ammattitaito ja moraali noudattaa lakia sekä hyvää välitystapaa.


04.01.2016

Osallistumme aktiivisesti liiton toimintaan

SKVL:n hallitus vahvisti 11.12.2015 pitämässään kokouksessa liiton jäsenpalveluvaliokunnan kokoonpanon kaudelle 2016:

Aho Tiina, SKVL
Anttila-Kangas Jaana, SKVL
Friman Tuula, Kiinteistönvälitys LKV [A], Helsinki
Järvinen Juha P., Kiinteistötoimisto J. Jakosuo Ky, Tampere
Martikainen Paula, Kiinteistönvälitysliike Asuntotuomarit LKV Oy, Helsinki
Oreschnikoff Arja, OMAT Kodit LKV | A. Oreschnikoff Oy, Helsinki
Purola Manu, K-P:n MM Oy LKV [A], Kokkola
Lähteenmäki, Jukka, SKVL (sihteeri)


01.01.2016

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto – Finlands Fastighetsmäklareförbund ry

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto (SKVL) on toiminut kiinteistönvälitysalan yrittäjien palvelu- ja edunvalvontajärjestönä jo yli 60 vuotta. SKVL:n jäsenyys takaa välittäjille ajantasaisen tiedon ja työvälineet sekä asiakkaille ammattitaitoisen ja turvallisen palvelun. Liitto toimii yhdyssiteenä verkostossa, joka koostuu lähes 400 paikallisesta kiinteistönvälitystoimistosta ympäri Suomen Tarkista kuuluuko välittäjäsi Suomen Kiinteistönvälittäjäliittoon. Liittoon kuuluvat välittäjät ovat sitoutuneet noudattamaan hyvää välitystapaa sekä alan eettisiä sääntöjä. Linkit alan valvontaa hoitaviin elimiin.


Nerio LKV